1.1. Поняття нерухомості та його основні ознаки.
1.2. Сутність об'єктів нерухомості.
1.3. Класифікація об'єктів нерухомості.
1.4. Характеристика нерухомості як товару.
1.5. Роль та місце нерухомості в ринковій економіці.

Поняття нерухомості та його основні ознаки

Поняття «нерухоме майно» вперше виникло римському праві у зв'язку з запровадженням у цивільний оборот земельних ділянок та інших природних об'єктів. У Росії термін «нерухоме та рухоме майно» вперше з'явився в законодавстві за часів правління Петра I в Указі від 23 березня 1714 «Про порядок успадкування в рухомих та нерухомих майнах» для обмеження обороту нерухомості та її успадкування. В радянський періодв нашій країні поняття «нерухомість» практично не використовувалося, а використовувалося поняття «основні фонди». В умовах становлення ринкових відносину Росії поняття «нерухомість» знову увійшло економічний і правовий оборот Законом РРФСР «Про власність у РРФСР» від 24 грудня 1990 р. у зв'язку з встановленням приватної власності на землю і остаточно закріплено Цивільним кодексом Російської Федерації.

Відповідно до Цивільного кодексу РФ (далі - ГК РФ) (ст. 130 ГК РФ) до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) відносяться земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти та все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідних збитків їх призначенню неможливе, у тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі та споруди. Іншими словами, характерною ознакою для більшості об'єктів нерухомості є їх нерозривний зв'язок із землею, саме завдяки якому вони зазвичай мають підвищену вартість. У зв'язку із землею відповідні об'єкти, наприклад дерева, що вирощуються в спеціальних розсадниках для подальшої посадки, конструкції для складання житлової будівлі тощо, нерухомими речами не вважаються.

Крім землі та об'єктів, які нерозривно з нею пов'язані, Цивільний кодекс РФ відносить до нерухомих речей також підлягають державної реєстраціїповітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти (штучні супутники, космічні кораблі, орбітальні станції тощо). Зазначені об'єкти не тільки здатні до просторового переміщення без шкоди для їх призначення, а й спеціально призначені для цього. Незважаючи на явну фізичну природу зазначених об'єктів як рухомих речей, вони законодавчо віднесені до нерухомого майна не тільки через високу вартість і необхідність спеціального регулювання обороту, а й тому, що вони є «рухомими ділянками території», що знаходяться під юрисдикцією Російської Федерації. Визнання їх нерухомим майном, характерним для цивільного законодавства багатьох країн, зумовлене високою вартістю даних об'єктів та пов'язаною з цим необхідністю підвищеної надійності правил їх цивільного обороту.

Особливим об'єктом нерухомості є підприємство як єдиний майновий комплекс, використовуваний реалізації підприємницької діяльності (ст. 132 ДК РФ). До складу підприємства як майнового комплексу входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також права на позначення, що індивідуалізують підприємство, його продукцію, роботи та послуги (фірмове найменування, товарні знаки, знаки обслуговування) та інші виключні права, якщо інше не передбачено законом або договором.

Нерухомістю підприємство визнається у тому випадку, якщо складовий його майновий комплекс використовується для здійснення підприємницької діяльності.

Законом до нерухомих речей може бути віднесене інше майно. Наприклад, відповідно до Закону РФ «Про основи федеральної житлової політики» нерухомістю у житловій сфері серед інших об'єктів є квартири, елементи інженерної інфраструктури тощо.

Формулювання закону про віднесення до нерухомості об'єктів, переміщення яких без непомірної шкоди їх призначенню неможливе, дозволяє як нерухоме майно назвати:

Промислові об'єкти - електростанції, шахти, кар'єри

бурові та експлуатаційні свердловини;
залізниці;
придорожні споруди: мости, тунелі, переїзди, переправи;
лінії електропередач високої та низької напруги;
об'єкти водопостачання: колодязі, стовпчики, резервуари, відстійники;
інші будівлі та споруди.

Вичерпний перелік об'єктів нерухомості навести неможливо. У міру залучення нових об'єктів у цивільний обіг він збільшуватиметься.

Всі інші речі, які за прямою вказівкою не віднесені до нерухомості, включаючи гроші та цінні папери, Визнаються рухомим майном.

Статтею 130 ЦК України визначено критерії віднесення об'єктів цивільних прав до нерухомого майна, за якими всі нерухомі об'єкти можуть бути поділені на три групи.

До першій групівіднесені об'єкти, що є нерухомістю за своєю природою:земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти. Критерій другої групи- міцний зв'язок об'єктів із землею, неможливість їх переміщення без непомірної шкоди їхньому призначенню. До об'єктів, що є нерухомістю за фізичними властивостями, відносяться ліси, багаторічні насадження, будинки, споруди та інші об'єкти. Якщо речі за своєю фізичною природою є рухомими речами, за вказівкою закону (« нерухомість згідно із законом»)віднесені до нерухомих речей, то з правової точки зору вони - нерухоме майно (повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти).

Житлові та нежитлові приміщення можуть бути віднесені до нерухомості як за другим критерієм (неможливість переміщення без шкоди призначенню), так і через спеціальну вказівку в законі, що не має принципового значення для їх правового режиму. Незалежно від фізичної природи та сутності у цивільно-правових відносинах нерухоме майно – це об'єкти з юридичним режимом нерухомості, оборот яких підпорядковується спеціальним правилам, у тому числі про державну реєстрацію прав та угод.

Нерухомі об'єкти мають специфічні ознаки, які дозволяють відрізнити їх від рухомих об'єктів. Кожен об'єкт нерухомості та всі вони разом узяті мають сутнісні (родові) та видові ознаки. До родових ознак нерухомості відносяться:

1. Нерухомість.Об'єкти нерухомості міцно пов'язані із землею та їх переміщення неможливе без завдання даного об'єкту певної шкоди, що робить його непридатним для подальшого використання.
2. Матеріальність.Нерухомість завжди функціонує у натурально-речовинній та вартісній формах. Фізичні характеристики об'єкта нерухомості включають дані про його розміри і форму, про навколишнє середовище, комунальні послуги, поверхню і ґрунтовий шар, ландшафт і т.д. Сукупність цих параметрів визначає корисність об'єкта, що й становить основу вартості нерухомості. Нерухомість є одним з небагатьох товарів, вартість яких не тільки практично завжди стабільна, але і має тенденцію до поступового зростання з часом. Міжнародні стандарти оцінки, даючи визначення нерухомості, наголошують, що це матеріальна, яка відчутна річ, яку «можна подивитися і доторкнутися», у сукупності з усіма спорудами на землі, а також над або під нею.
3. Довговічність.У нерухомого майна період використання значно триваліший, ніж в інших товарів. За винятком окремих видів дорогоцінного каміння та виробів з рідкісних металів. Земля за своєю природою вічна, а будівлі та споруди мають нормативні терміни служби від 15 до 150 років. Підприємства, як майнові комплекси, найчастіше створюються на безстроковий період.

Крім основних родових ознак нерухомості можна виділити і видові (приватні) ознаки, що характеризують функціональне призначення, походження нерухомості, технічні та технологічні характеристики, форми власності, особливості об'єктів за однорідними групами.

Практично неможливо говорити про дві однакові квартири, про дві однакові ділянки, про дві однакові будівлі, так як у них обов'язково будуть відмінності в розташуванні по відношенню до інших об'єктів нерухомості, до інфраструктури і навіть до сторін світла, що показує різнорідність, унікальність і неповторність кожного об'єкт нерухомості.

Нерухомість має підвищену економічну цінність. Це зумовлено тим, що вона призначена для тривалого користування та не споживається у процесі використання. Як правило, вона має конструктивну складність, що вимагає великих витрат на підтримку в належному стані.

Об'єкт нерухомості завжди має своє функціональне призначення. Воно може бути виробничим та невиробничим. При виробничому призначенніоб'єкт нерухомості прямо чи опосередковано бере участь у створенні продукції, виконанні робіт, наданні послуг. При невиробничому – забезпечує умови для проживання та обслуговування людей.

Деякі види нерухомості можуть переходити в рухоме майно. Так, наприклад, ліси та багаторічні насадження за визначенням відносяться до нерухомого майна, а заготовлений ліс – це вже рухоме майно.

Обладнання, розміщене в будівлях та спорудах (опалення, водопровід, каналізація, електрообладнання, ліфти, грати, другі металеві дверіта ін), відноситься до об'єктів, не пов'язаних із землею. Але оскільки воно стало невід'ємною частиною об'єкта нерухомості, то у випадку угоди з цього об'єкта слід детально описувати все обладнання, яке входить до його складу.

Часто під час здійснення угод з нерухомістю може передаватися набір прав та інтересів, що не є частиною об'єкта нерухомості, наприклад, права оренди, переважного придбання або інші інтереси (сервітути).

Отже, до нерухомості відносяться найбільш цінні та загальнозначущі об'єкти основних засобів, а такі об'єкти нерухомості, як земля та надра, мають не тільки велику економічну, але й стратегічну значущість для будь-якої держави за всіх часів.

Поділ майна на рухоме та нерухоме бере свій початок з часів римського права, і загальновідомо, що нерухоме майно є базою, без якої неможливе існування жодного розвиненого суспільства та держави. Розглянемо, як трактується поняття нерухомості.

Нерухоме майно - це будь-яке майно, що складається із землі, а також будівель та споруд на ній. Майна є нерухомими за їх природою, або з їх призначення, або внаслідок предмета, належність якого вони становлять. Нерухомість, нерухоме майно – реальна земельна і вся матеріальна власність. Включає все матеріальне майно під поверхнею землі над її поверхнею або прикріплене до землі. Нерухомими майнами визнаються за законом землі та всякі угіддя, будинки, заводи, фабрики, лавки, всякі будови та порожні дворові місця, а також залізниці.

У російському законодавстві розподіл майна на рухоме і нерухоме виникло 1714 року, коли було видано указ Петра I «Про порядок успадкування в рухомих і нерухомих майнах». Нині правове поняття нерухомості відбито у ст. 13 ДКРФ:

«До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) відносяться земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідних збитків їх призначенню неможливе, у тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі та споруди". Таким чином, у поняття нерухомості включається не тільки земельна власність, але й матеріальне майно під поверхнею землі або над її поверхнею, прикріплене до цієї ділянки землі.

Наприклад, залізниці та автотраси також є об'єктами нерухомості.

Головною відмітною ознакою нерухомості є її нерозривний зв'язок із земельною ділянкою (стаціонарність, нерухомість). Більшість об'єктів нерухомості характеризується стаціонарністю, нерухомістю.

Іншими відмітними ознаками об'єктів нерухомості є:

Матеріальність

Довговічність.

Нерухомість довговічніша практично всіх інших товарів, за винятком деяких видів дорогоцінного каміння та виробів з рідкісних металів.

Об'єкти нерухомості та угоди з нерухомим майном підлягають державній реєстрації. Права власності на об'єкт нерухомості мають бути документально оформлені. Існують різні підстави виникнення прав власності: купівля, успадкування, дарування, фізичне володіння протягом певного законом терміну тощо. буд. Проте нерухомість завжди є об'єктом власності.

1. Стаціонарність, нерухомість. Ознака характеризується міцним фізичним зв'язком об'єкта нерухомості із земною поверхнею та неможливістю його переміщення у просторі без фізичного руйнування та заподіяння шкоди, що робить його непридатним для подальшого використання.

2. Матеріальність. Слід зазначити той факт, що нерухомість завжди функціонує у натурально-речовинній та вартісній формах. Фізичні характеристики об'єкта нерухомості включають, наприклад, дані про його розміри і форму, незручності і небезпеки, про навколишнє середовище, про під'їзні шляхи, комунальні послуги, поверхню і підґрунтовий шар, ландшафт і т.д. Сукупність цих показників визначає корисність об'єкта, що і становить основу вартості нерухомості. Проте сама собою вона не визначає вартість. Будь-який об'єкт має вартість, маючи тією чи іншою мірою такі характеристики, як придатність та обмежений характер пропозиції. Обмеженість пропозиції має бути присутньою для створення значної вартості. Тут також слід зазначити, що нерухомість є одним з небагатьох товарів, вартість яких не тільки практично завжди стабільна, але має тенденцію до поступового зростання з часом.

3. Довговічність нерухомості практично вища за довговічність всіх інших товарів, крім окремих видів дорогоцінного каміння та виробів з рідкісних металів.

Наприклад, згідно з діючими в Росії будівельними нормами і правилами (СНиП) житлові завдання в залежності від матеріалу основних конструкцій (фундаменту, стін, перекриттів) поділяються на 6 груп з нормативними термінами служби від 15 до 150 років.

Крім основних пологових ознак нерухомості, можна назвати і приватні ознаки, які визначаються конкретними показниками залежно від виду об'єктів нерухомості.

Практично неможливо говорити про дві однакові квартири, про дві однакові ділянки, про дві однакові будівлі, тому що у них будуть обов'язково відмінності в розташуванні по відношенню до інших об'єктів нерухомості, до інфраструктури і навіть до сторін світла, що показує різнорідність, унікальність і неповторність кожного об'єкт нерухомості.

Окрім цього, об'єкт нерухомості завжди має своє функціональне призначення. Воно може бути виробничим та невиробничим. При виробничому призначенні об'єкт нерухомості прямо чи опосередковано бере участь у створенні продукції, виконанні робіт, наданні послуг. При невиробничому – забезпечує умови для проживання та обслуговування людей.

Нерухомість завжди постає як об'єкт довгострокового інвестування. Найчастіше це з тим, що придбання об'єкта нерухомості частинами неможливо, оскільки вкладення капіталу об'єкт нерухомості потрібно значна його величина. Крім того, якщо говорити про дохідний бік справи, грошові вкладення в об'єкти нерухомості є витрати з досить високим терміном окупності.

Деякі види нерухомості можуть переходити в рухоме майно. Так, наприклад, ліси та багаторічні насадження за визначенням відносяться до нерухомості, а заготовлений ліс – це вже рухоме майно.

Слід звернути увагу, що обладнання, розміщене в будинках та спорудах (опалення, водопровід, каналізація, електрообладнання, ліфти, грати, другі металеві двері тощо) - відноситься до рухомого майна. Але оскільки воно стало невід'ємною частиною об'єкта нерухомості, то у випадку угоди з цього об'єкта слід детально описувати все рухоме майно, що включається до складу нерухомого (особливо це стосується майна, що підлягає вилученню під час угоди).

Часто при скоєнні угод з нерухомістю може передаватися набір прав та інтересів, що не є частиною нерухомості. Це може бути права оренди, переважного придбання чи інші інтереси (сервітуту).

Нерухомість - це об'єкти, що включають земельну ділянку як основу, а також будівлі, міцно пов'язані з ділянкою, переміщення яких без шкоди їх застосуванню неможливе.

Законодавство РФ відносить до нерухомості майно та рухомі об'єкти (судна морські, повітряні та ін.) за ознакою доцільності на них правового режиму, а не за родовими ознаками. Змісту нерухомості властива сукупність ознак крім матеріально - матеріального боку. Розрізняють поняття нерухомості як фізичного об'єкта та як об'єкта соціальних, правових відносин.

Нерухоме майно є одночасно:

Об'єктом фізичним, нерухомість характеризується місцем розташування, розміром, середовищем оточення, фізичними характеристиками.

Об'єктом відносин економіки, нерухомість виступає товаром з параметрами корисності, дохідності, ціни, вартості, ліквідності.

Об'єктом правових відносин, нерухомість характеризується якістю прав (власності, інших речових прав).

Усі якісні параметри об'єкта впливають на його вартість при оцінці нерухомості.

Слід зазначити, що як нерухоме майно є об'єктом соціальних відносин. Земля є місцем життя людей, джерелом благ, ресурсом природи.
Існує кілька концепцій, що характеризують поняття нерухомості:

Географічна концепція відображає технічні характеристикиоб'єктів: матеріал та розміри будівель, клімат, місцезнаходження, родючість ґрунтів, навколишнє середовище тощо. Об'єкти зазнають впливу зовнішнього середовища, що викликає зміну споживчих властивостей та функціональної корисності об'єкта. Стан об'єкта враховується в оцінці вартості нерухомості з метою укладання угод.
Економічна концепція трактує нерухомість як об'єкт інвестицій, і навіть інструмент створення доходу. Економічні складові майна (ціна, вартість) утворені із корисності майна. p align="justify"> Процес оподаткування майна дозволяє формувати муніципальні бюджети, виконувати соціальні проекти.

У юридичному сенсі нерухомість сприймається як комплекс прав, що визначаються державою. Приватна власність може бути неподільною або частковою (спільне майно). У Росії приватним особам законодавчо гарантовано право вільного розпорядження власністю. Але у разі наявності протиріч інтересів приватної власності та громадських інтересів, приватна власність перестає діяти як приватне право. Відбувається вилучення земельної ділянки у приватних осіб для державних потреб разом із будинками, розташованими на ньому. Діють інші форми регулювання володіння державою користування об'єктами: будівельні обмеження, зонування, охорона довкілляі т.д.

Соціальна функція нерухомого майна полягає у задоволенні потреб людей (фізіологічних, інтелектуальних, психологічних).

У загальному розумінні нерухомість включає:

Земельна ділянка;
Об'єкти під земельною ділянкою (у проекції до центру землі);
Об'єкти над земельною ділянкою (будівлі, вода, дерева та ін.).

Родові ознаки відхилення нерухомого майна.
Кожен об'єкт має родові ознаки, що відрізняють ці об'єкти від рухомих речей:

Нерухомість;
Нерозривний зв'язок із землею;
Функціонування у вартісній та натурально – речовинній формі;
Збереження натуральної форми під час експлуатації;
Довговічність використання;
Користування об'єктами має значення.

Нерухомості притаманні і видові (приватні) ознаки - це технічні параметри (розташування, стан, призначення).

Комплексний вплив сукупності параметрів, що характеризують об'єкт, впливають на вартість об'єкта на ринку, що визначається фахівцем оціночної компанії у процесі оцінки майна.

Отже, нерухоме майно – найважливіша складова розвитку.

(Поки оцінок немає)

Під поняттям «нерухомість» традиційно розумію землю та всі покращення, постійно закріплені на ній (будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва). ст. 130 ЦК України дає таке визначення.

Нерухомість(нерухоме майно) - земельні ділянки. ділянки надр, і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідних збитків їх призначенню неможливе, у тому числі будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва .

До нерухомості також відносяться підлягають держ.реєстрації повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти.

Речі, які не належать до нерухомості, включаючи гроші та цінні папери. зізнаються рухомим майном .

Ознаки нерухомості:

нерухомість неможливо переміщати без заподіяння об'єкту шкоди;
міцно пов'язана із землею як фізично, так і юридично;
довговічність об'єкта інвестування;
вартість нерухомості висока;
кожна одиниця нерухомості унікальна за своїми фізичними характеристиками;
втрата споживчих властивостей відбувається поступово з зносу;
нове будівництво особливо впливає на вартість нерухомості, що знаходиться поруч;
суворе гос.регулирование угод із нерухомістю.
здатність задовольняти потребу людини в житловій та іншій площі визначається корисністю нерухомого майна;

Властивості нерухомості:

корисність (об'єкти нерухомості мають максимально задовольняти потреби власника);
фундаментальність (нерухомості за звичайних умов неможливо втратити, зламати чи викрасти);
стаціонарність (об'єкти нерухомості тісно пов'язані із землею);
неповторність (кожен об'єкт нерухомості є унікальним);
ліквідність (нерухомість має низьку ліквідність)

Під об'єктом нерухомостірозуміється, по-перше, підприємство загалом як майновий комплекс, а по-друге земельну ділянку, невід'ємною частиною якої може бути:

будівлю (споруду);
відокремлені водні об'єкти;
багаторічні насадження;
інженерні споруди та мережі;
елементи господарського, транспортного та інженерного забезпечення;

Класифікація та види нерухомості

Можна виділити три основних типи нерухомості. земля, житло та неживі приміщення.

Земляподіляється на:

земельні ділянки, призначені для забудови;
природні комплекси, призначені їх експлуатації.

Житло- це будова з усіма зручностями, призначена для проживання людини.

Житло може бути:

Поряд із розподілом на типи нерухомість класифікується за низкою ознак, що сприяє більш успішному дослідженню ринку нерухомості.

Загальна класифікація нерухомості

Види та типи нерухомості, їх економічна складова

В даний час в Росії відбувається активний розвиток ринку нерухомості і все більше наших співгромадян, підприємств і організацій бере участь в операціях з нерухомим майном. У Російській Федерації, як і в усьому світі, нерухомість виступає основою особистого існування громадян і є базою для господарської діяльностіта розвитку підприємств та організацій.

Які існують види та типи нерухомості

В даний час в Росії відбувається активний розвиток ринку нерухомості і все більше наших співгромадян, підприємств і організацій бере участь в операціях з нерухомим майном.

У Російській Федерації, як і в усьому світі, нерухомість виступає основою особистого існування громадян і є базою для господарської діяльності та розвитку підприємств та організацій усіх форм власності. Тому ознайомлення з видами нерухомості, існуючими в РФ, а також із зародженням та формуванням юридичного поняття нерухомості, здається, буде не цікаво.

Види нерухомості: екскурс в історію

Юридичний розподіл майна на види, тобто. на рухомі об'єкти та нерухомість зародилося ще за часів римської імперії. Римське право використовувало класифікацію предметів на рухомі та нерухомі види, застосовуючи критерій фізичної неможливості переміщення нерухомих речей, насамперед землі і того, що з нею нерозривно пов'язано. Відповідно до законів стародавнього Риму, рухомі предмети могли бути вільно переміщені у просторі без ушкоджень.

Відповідно, фізичний критерій міцного зв'язку предмета із землею та неможливості його пересування визначив класифікацію нерухомості спочатку у римському праві, а потім і повсюдно на рівні основної державної доктрини. Сьогодні нерухоме майно є базою, без якої неможливе існування жодного розвиненого суспільства та держави.

Види нерухомості у Росії

Термін «нерухомість» виник Росії у 17 столітті, але досі ніде немає його точного юридичного визначення. Так відповідно до Цивільного кодексу Російської Федерації до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) відносяться:

земельні ділянки,
ділянки надр,
відокремлені водні об'єкти,
ліси,
багаторічні насадження,
будівлі,
споруди,
об'єкти незавершеного будівництва,
все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідних збитків їх призначенню неможливе.

Також до видів нерухомості в Росії відносяться підлягають державній реєстрації повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Крім цього, законом до нерухомих речей може бути віднесене інше майно.

Наприклад, підприємство загалом як майновий комплекс також визнається одним із видів нерухомості. Відповідно до Цивільного кодексу РФ підприємство розглядається не як суб'єкт, а безпосередньо як об'єкт цивільних прав. Підприємство загалом або його частина може бути об'єктом купівлі-продажу, застави, оренди та інших угод, пов'язаних із встановленням, зміною та припиненням речових прав.

Економічна сутність видів нерухомості

Серед основних елементів ринкової економіки особливу увагу займає нерухомість. яка виступає як засоби виробництва — це можуть бути:

земля,
адміністративні, виробничі, складські, торгові та інші будівлі та приміщення,
спорудження предмета чи об'єкта споживання (земельні ділянки, житлові будинки, дачі, квартири, гаражі).

До характерних економічних характеристик видів нерухомості можна віднести такі:

рідкість (немає абсолютно однакових об'єктів нерухомості),
вартість прилеглих земель, будівель,
територіальні особливості (зміна територіальних переваг може підвищити або знизити вартість видів нерухомості навіть без фізичних змін),
цільове призначення, яке, зазвичай, без істотних витрат може бути змінено.

Підрозділ видів нерухомості залежно від характеру використання та за своїм походженням

З вищесказаного мається на увазі, що нерухомість розподіляється на три основні види: земля, житло та нежитлові приміщення. Залежно від характеру використання види нерухомості розподіляються на:

для житла (будинки, котеджі, квартири, дачі),
для комерційної діяльності (готелі, офісні будівлі, магазини та ін.),
для виробничих цілей (склади, фабрики, заводи тощо),
для сільськогосподарських потреб (ферми, сади, городи та ін.),
для спеціальних цілей (школи, церкви, лікарні, ясла-сади та ін.).

Види нерухомості також різняться за своїм походженням:

створені природою без участі праці людини,
є результатом праці людини,
створені працею людини, але пов'язані з природною основою настільки, що у відриві від неї функціонувати не можуть.

Отже, до нерухомості відносяться найцінніші та загальнозначущі об'єкти основних засобів. А такі види нерухомості, як земля та надра мають величезну економічну та стратегічну значущість для будь-якої держави.

Нерухомість у громадському устрої є об'єктом економічних пріоритетів і державних інтересів, і тому цієї категорії майна запроваджено обов'язковість державної реєстрації речових прав на нього, що дозволяє ідентифікувати об'єкт і суб'єкт права, т.к. зв'язок між об'єктом нерухомості та суб'єктом прав на нього невидима, а передача нерухомості шляхом фізичного переміщення неможлива.

Визначення найважливіших видів нерухомості як інших країнах, і у Росії, немає серйозних відмінностей й у основному збігається. До характерної особливості нерухомості в усьому світі належить її нерозривний зв'язок із землею. У зв'язку із земельними ділянками види нерухомості втрачають своє звичайне призначення.

Як не дивно, до нерухомості закон також відносить морські та повітряні судна та космічні об'єкти – наприклад, космічні супутники. Це пов'язано із складною процедурою реєстрації такої техніки. А ось дерева зі спеціальних розсадників та будинки, призначені під знесення, нерухомістю не є.

Але мало хто з нас стикався із необхідністю купити чи орендувати супутник. Так що для більшості людей нерухомість – це земля, житло та нежитлові приміщення.

Функції, походження, готовність

Перша класифікація розрізняє нерухомість за ознаками. Відповідно до неї, нерухомість відрізняється за функціями, походження та готовності до експлуатації.

За функціональним призначенням нерухомість ділиться на земельні ділянки під забудову, природні комплекси (парки, сади), житлові будинки, будівлі, призначені для комерційних цілей (офіси, торгові центри, готелі), приватні житлові будівлі (дачі, котеджі, заміські будинкиіз земельними ділянками), а також промислові приміщення (фабрики, паркінги, склади).

За походженням виділяються такі види нерухомості, як земельні масиви, ділянки, житлові комплекси, багатоквартирні будинки, квартири та кімнати у багатоквартирних житлових будинках, індивідуальні житлові будинки, комплекси адміністративних будівель та торговельні будівлі

А за готовністю до експлуатації розрізняють три типи об'єктів: готові, які потребують реконструкції та будуються.

Спеціалізація

Класифікація нового стандарту українського суспільства оцінювачів простіше. Вона розрізняє два види нерухомості – спеціалізовану та неспеціалізовану.

До першого типу нерухомості відносяться об'єкти, функції яких через їх конструктивні особливості дуже обмежені – наприклад, церква, школа, насосна станція або котельня. Такі споруди вкрай рідко виставляються на продаж, оскільки використовувати їх можна лише за первісним призначенням.

Читайте також: Подати заяву про розлучення через Держпослуги

До другої групи відносяться всі інші об'єкти, які можна використовувати з різними цілями. Вони мають постійний попит на відкритому ринку.

Класи бізнес-центрів

І, нарешті, існує третя система, яка отримала назву «західної» і призначена для класифікації комерційних об'єктів. Вона поділяє нерухомість на три класи – «А», «В» та «С».

Це все престижні бізнес-центри, незалежно від призначення. До цієї категорії входять як торгові приміщення та офіси, так і заводські цехи, фабрики, лікарні та склади. Всі вони повинні відрізнятися якістю обробки та інженерних комунікацій, а також сучасним плануванням.

Включає об'єкти, призначені для інвестицій, тобто здачі в оренду. Вони не такі престижні, як об'єкти класу «А», в них можуть бути відсутні елементи обслуговування – наприклад, система кондиціювання або паркування.

Це так звана «надлишкова нерухомість» – земля з будинками або вільні ділянки, які не потрібні для ведення бізнесу. У нашій країні такими об'єктами можна вважати приміщення, що здаються у найм різними НДІ та виробничими комплексами.

На перший погляд, у всіх цих системах легко заплутатися. Але існування різних класифікацій видів нерухомості – це скоріше плюс. Всі вони сприяють дослідженню ринку нерухомості та полегшують розробку адекватних методів оцінки об'єктів.

Види житлової та нежитлової нерухомості.
Комерційна нерухомість. Види, значення.
Загальна нерухомість. Види, значення.

16. Сім основних елементів ринку нерухомості.

17. Десять загальних особливостейринку нерухомості.

4. Види житлової та нежитлової нерухомості.
Житлова нерухомість- це сукупність житлових одиниць (заселених та незаселених).

Житлова одиниця(Житло) - це житловий будинок, житлове приміщення в житловому будинку, або в іншій будівлі, що має вихід у місця загального користування будівлі або на земельну ділянку та призначене для проживання однією сім'єю. Житлова одиниця є обліковою одиницею у системі державного обліку житлового фонду.

Житловий будинок- це будинок постійного типу, у якому житлові приміщення становлять понад половину площі приміщень будівель. Житлові будинки поділяються на багатоквартирні та одноквартирні.

До житлової нерухомості відносяться:

малоповерховий будинок (до трьох поверхів), багатоповерховий будинок (від 4 до 9 поверхів), будинок підвищеної поверховості (від 10 до 20 поверхів), висотний будинок (понад 20 поверхів).

Об'єктом житлової нерухомості може бути також кондомініум. секція (під'їзд), поверх у під'їзді, квартира, кімната, дачний будинок.

Кондомініумєдиний комплекс нерухомого майна, що включає земельну ділянку у встановлених межах і розташовані на ній житлову будівлю, інші об'єкти нерухомості, в яких окремі приміщення перебувають у приватній, державній, муніципальній та інших формах власності, а інші частини перебувають у їхній спільній частковій власності

Також житлову нерухомість класифікують за типами:

І тип – місце постійного проживання;
II тип - заміське житло, яке використовується протягом обмеженого періоду часу;
III тип - призначений для короткочасного проживання (готелі, мотелі тощо).

Існує і класифікація об'єктів житлової нерухомості залежно від матеріалу зовнішніх стін будівлі, що застосовується:

земля(у тому числі сільськогосподарські землі (рілля, сіножаті, пасовища, багаторічні насадження, цілина), землі населених пунктів (міст, робітників, курортних та дачних селищ, сільських населених пунктів), а також землі промисловості, транспорту, зв'язку та інших секторів народного господарства , землі природоохоронного, природно-заповідного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення, землі лісового фонду, лісового господарства, землі водного фонду, землі запасу);

комерційна нерухомість(Офісна, торгова, бари, ресторани, готелі, спортивно-оздоровчі комплекси тощо);

промислова нерухомість(Виробничо-складська);

5. Комерційна нерухомість. Види, значення.

Концепція комерційна нерухомістьвключає приміщення, що використовуються для ділових потреб, такі як офісні та торгові площі, які складають

Більшість портфеля інвестицій у нерухомість.
До комерційної нерухомості можна віднести також ресторани, магазини, склади, будівлі та споруди, готелі, бари, спортивно-оздоровчі комплекси та видовищні споруди, використання яких передбачає отримання доходу ;

Офісні приміщення.Класифікують за місцем розташування, якістю будівлі (рівень оздоблення, стан фасаду, центрального входу, наявність ліфтів), якістю менеджменту ( керуюча компанія, наявність додаткових послуг для орендарів) та ін.

Готелі. Готельні проекти на сьогоднішній день у РФ є найскладнішими видами інвестування в доходну нерухомість. Будівництво нових або реконструкція старих готелів найвищого класу, їх обладнання та експлуатаційні витрати вважаються досить ризикованим вкладенням грошей, оскільки витрати на такі проекти в кілька разів вищі за витрати на будівництво модних торгових комплексів або офісних центрів.

Гаражі-стоянки (автопаркінги)як комерційна нерухомість у країні практично не розвиваються, хоча перспективи є. Адже на кожну тисячу мешканців відповідно до норм потрібно близько 150 паркових місць.

Магазини та торгові комплекси. Як показав досвід великих міст Європи, хорошими умовами для розташування багатофункціональних торгових центрівє: перетин великих автотранспортних магістралей, безпосередня близькість станцій метро і зупинок наземного транспорту. Для торгових комплексів особливо потрібне надання сервісних послуг своїм орендарям (наприклад, постійне прибирання території, ремонтна служба терезів, цілодобова охорона та ін.).
Промислова (індустріальна) нерухомість.

На сформованому західному ринку прийнято таку класифікацію об'єктів нерухомості за категоріями А, В і С.

Категорія С. Надлишкова нерухомість - земля з будинками чи вільні ділянки, які більше не потрібні для ведення бізнесу сьогодні чи в майбутньому і тому оголошуються надмірною нерухомістю.
В умовах постійного розвитку бізнесу в Росії, постійно потрібні офісні приміщення для компаній, що знову утворюються. Стабільно працюючі фірми також періодично потребують додаткових площахдля розміщення техніки та зростаючого штату співробітників.

6. Суспільна нерухомість. Види, значення.

До громадськимбудинкам та спорудам відносять:

лікувально-оздоровчі (лікарні, поліклініки, будинки для людей похилого віку та будинки дитини, санаторії, спортивні комплекси тощо);
навчально-виховні (дитячі садки та ясла, школи, училища, технікуми, інститути, будинки дитячої творчості тощо);
культурно-просвітницькі (музеї, виставкові комплекси, парки культури та відпочинку, будинки культури та театри, цирки, планетарії, зоопарки, ботанічні сади тощо);

спеціальні будівлі та споруди – адміністративні (міліція, суд, прокуратура, органи влади), пам'ятники, меморіальні споруди, вокзали, порти тощо;

Значення суспільної нерухомості полягає у використанні її об'єктів безпосередньо на користь суспільства загалом, тобто. всіх його верств незалежно від рівня доходів та соціального становища.

16. Сім основних елементів ринку нерухомості.

Ринок нерухомості- це сектор національної ринкової економіки, що є сукупністю об'єктів нерухомості, економічних суб'єктів, що оперують на ринку, процесів функціонування ринку, тобто процесів виробництва (створення), споживання (використання) та обміну об'єктів нерухомості та управління ринком, та механізмів, що забезпечують функціонування ринку (інфраструктури ринку).

Ринок нерухомості складається з семи основних елементів:

Попит
Речення
Менеджмент
Маркетинг
Інфраструктура
Ділові процедури

Попит- це кількість земельних ділянок, майнових комплексів і прав на них, які покупці готові придбати за цінами, що складаються, за певний проміжок часу. За інших рівних умов попит на нерухомість змінюється у зворотній залежності від ціни. Попит формується під впливом численних фактрів – економічних, соціальних, демографічних, природно-кліматичних.

Речення- це кількість землі та іншого нерухомого майна, яке власники готові продати за певними цінами за певний проміжок часу.

Ціна- це кількість грошей, сплачених за одиницю нерухомості у скоєних угодах. Вартість- це найімовірніший фінансовий еквівалент власності. Це найвища ціна, яку принесе продаж ділянки на конкурентному та відкритому ринку.

Менеджмент –регулювання впливів на об'єкти нерухомості із боку суб'єктів ринку (продавців, покупців, професійних учасників ринку).

Маркетинг- соціальний процес, спрямований на задоволення потреб та потреб індивідів та груп за допомогою створення та пропозиції об'єктів нерухомості та обміну ними з іншими людьми.

Інформаційна нфраструктура – найважливіший елементіснування будь-якого ринку, зокрема і ринку нерухомого майна. Вона має містити достовірні відомості:

про існуючі норми та правила роботи на ринку;
про структуру попиту та пропозиції щодо різних об'єктів;
про рівень та динаміку цін.

Ділові процедурисукупність дій суб'єктів ринку нерухомості щодо документаційного забезпечення угод (купівля-продаж, оцінка тощо).
17. Десять загальних особливостей ринку нерухомості.
Поєднання нескінченного різноманіття фізичних характеристик об'єктів нерухомості, з одного боку, та безлічі різноманітних прав на нерухомість, з іншого боку, призводить до виникнення унікально складного ринку. На відміну від інших видів ринку ринок нерухомості, крім специфіки товарів, що звертаються на ньому, має ще ряд загальних особливостей, які необхідно враховувати при скоєнні операцій:

локалізація ринку. оскільки його товари нерухомі, унікальні, а цінність їх значною мірою залежить від зовнішнього довкілля;
відкрита інформація про стан ринкубуває неповною і не завжди достовірною, оскільки угоди з нерухомістю часто мають ексклюзивний та конфіденційний характер;
володіння нерухомим майномта угоди з ним зазвичай припускають чотири види витрат: одноразові виплати, порівняно великі інвестиції; на підтримку об'єкта у функціональному стані; податок на нерухоме майно; державні мита та інші збори на угоди;
попит визначається не тільки і не так споживчими властивостями самих об'єктів, скільки їх місцезнаходженням;
низька еластичність пропозиції. оскільки з низки причин неможливо відразу побудувати багато нових квартир;
товари-об'єкти нерухомості можуть бути визначені правами третіх осіб у різних комбінаціях;
порівняно високий рівень державного регулюванняринку законодавчими нормами та зонованими територіями;
товари ринку нерухомості служать як засобом задоволення потреб покупців, а й об'єктом їх інвестиційної діяльності;
відносно невелика кількість учасників ринку;
велика змінність попитупо регіонах, районах та мікрорайонах

Читайте також: Положення про порядок управління та розпорядження муніципальним майном

4. Види житлової та нежитлової нерухомості

40. Вартість об'єктів нерухомості. Параметри та види вартості

Якщо ми розглянемо визначення державного кадастру нерухомості, то побачимо, що ДКН є систематизованим зведенням відомостей про різні об'єкти кадастрового обліку, у тому числі про враховане нерухоме майно. 1)

До нерухомих речей(нерухоме майно, нерухомість) відносяться земельні ділянки, ділянки надр і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідних збитків їх призначенню неможливе, у тому числі будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва. 2)

Водночас при застосуванні даного визначенняНеобхідно враховувати ту обставину, що об'єкт нерухомості повинен мати оборотоспроможність. Якщо він є поліпшенням земельної ділянки або іншого об'єкта нерухомості і має допоміжне значення, то дозвіл на будівництво відповідно до положень Містобудівного кодексу Російської Федерації не вимагається. 3)

Тимчасові будівлі, кіоски, навіси та інші подібні споруди не належать до об'єктів нерухомого майна (нерухомості), та права на такі тимчасові об'єкти не підлягають державній реєстрації. 4)

По Цивільному кодексу до нерухомих речей також відносяться повітряні та морські судна, що підлягають державній реєстрації, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. 5)

об'єкти капітального будівництва

об'єкти незавершеного будівництва;

підземні споруди (поки прийнято спеціальні федеральні закони)

таким чином, державний кадастр нерухомості не враховує такі види нерухомого майна, як ділянки надр, повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання та космічні об'єкти, підприємства як майнові комплекси. Розглянемо основні поняття. 6)

Поняття земельної ділянки – одне з основних. У ряді західних країн (Великобританія, Швеція, США) за земельну ділянку приймається конус від центру Землі, що січе земну поверхню по межі земельної ділянки і йде вгору в космічний простір (Мал. Земельна ділянка (Великобританія, Швеція, США)). 7)

Земельна ділянка (Велика Британія, Швеція, США)

Відповідно до Земельного кодексу земельна ділянка- частина земної поверхні, межі якої визначено відповідно до федеральних законів, основним з яких є Федеральний закон «Про державний кадастр нерухомості». 8)

Також слід врахувати, що у земельному законодавстві розрізняють такі об'єкти земельних відносин:

земля як природний об'єкт та природний ресурс;

частини земельних ділянок

Тепер те, що стосується будівель, споруд, приміщень та об'єктів незавершеного будівництва. 9)

Розрізняють житлові та нежитлові будівлі (синоніми: будова, будинок).

Житлова будівля- Житловий будинок постійного типу, розрахований на тривалий термін служби.

Нежитлова будівля- призначене для використання у виробничих, торгових, культурно-освітніх, лікувально-санітарних, комунально-побутових, адміністративних та ін. (крім постійного проживання) цілях. 10) 11)

До спорудамвідносяться інженерно-будівельні об'єкти, призначені для створення умов, необхідних для здійснення процесу виробництва шляхом виконання тих чи інших технічних функцій, не пов'язаних із зміною предметів праці, або для здійснення різних невиробничих функцій: транспортні споруди (автомобільні дороги та залізничні колії внутрішньозаводського призначення, естакади) і т.д.), передавальні пристрої (лінії електропередачі, трубопроводи та інші передавальні пристрої, що мають самостійне значення і не є складовоюбудівлі або споруди тощо), гідротехнічні споруди (греблі, басейни, градирні тощо), сховища (різні резервуари, баки тощо), стовбури шахт, нафтові свердловини тощо. 12)

Приміщення— простір усередині будинку, що має певне функціональне призначення та обмежений будівельними конструкціями.

Приміщення бувають житлові та нежитлові.

Житловим приміщеннямвизнається ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном та придатне для постійного проживання громадян (відповідає встановленим санітарним та технічним правилам та нормам, іншим вимогам законодавства).

Нежитлове приміщенняне призначений для постійного проживання громадян. 13)

Не завершені будівництвом об'єкти– нерухомі об'єкти (майно), які є предметом чинного договору будівельного підряду. 14)

При розгляді земельних відносин також можуть траплятися й інші поняття.

Нерухомістю визнається підприємство загалом як майновий комплекс, використовуваний реалізації підприємницької діяльності. Підприємство загалом або його частина може бути об'єктом купівлі-продажу, застави, оренди та інших угод, пов'язаних із встановленням, зміною та припиненням речових прав. До складу підприємства як майнового комплексу входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будинки, споруди, обладнання, інвентар, сировину, продукцію тощо. 16)

У законодавстві дано визначення самовільного будівництва.

Самовільною спорудоює житловий будинок, іншу будову, споруду або інше нерухоме майно, створене на земельній ділянці, не відведеній для цього в порядку, встановленому законом та іншими правовими актамиабо створене без отримання на це необхідних дозволів або з істотним порушенням містобудівних та будівельних норм та правил. 17)

Ділянки надр - геометричні блоки надр та земної поверхні. Надаються у користування у вигляді гірського або геологічного відведення. Ділянки надр повинні бути максимально компактними і по можливості обмежені прямими лініями – межами, які мають докладний описта координати.

Розглядаючи нерухоме майно, слід згадати і про рухомий. Це речі, які не стосуються нерухомості, включаючи гроші та цінні папери. 18)

Неподільна річ— річ, розділ якої в натурі неможливий без зміни призначення, визнається неподільною. 19)

1) « Державний кадастр нерухомості є систематизованим зведенням відомостей про враховане відповідно до цього Федерального закону нерухомого майна, а також» Федеральний закон 221-ФЗ від 2007-07-24 Про державний кадастр нерухомості

2) « До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) відносяться земельні ділянки, ділянки надр і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без непомірної шкоди їхньому призначенню неможливе, у тому числі будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва.

3) « Разом з тим при застосуванні даного визначення необхідно враховувати ту обставину, що об'єкт нерухомості повинен мати оборотоспроможність. Якщо він є поліпшенням земельної ділянки або іншого об'єкта нерухомості і має допоміжне значення, то дозвіл на будівництво відповідно до положень Містобудівного кодексу Російської Федерації не вимагається.» Лист Д23-349 від 2010-02-04 Про роз'яснення деяких норм земельного та містобудівного законодавства Російської Федерації

4) « Тимчасові будівлі, кіоски, навіси та інші подібні споруди не належать до об'єктів нерухомого майна (нерухомості), та права на такі тимчасові об'єкти не підлягають державній реєстрації.» Лист Д23-1307 від 2010-04-10 Про деякі питання заповнення декларації про об'єкт нерухомого майна

5) « До нерухомих речей відносяться також повітряні та морські судна, що підлягають державній реєстрації, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесене інше майно.» Федеральний закон 51-ФЗ від 1994-11-30 Цивільний кодекс Російської Федерації (Частина перша)

6) « об'єкт капітального будівництва - будівля, будівля, споруда, об'єкти, будівництво яких не завершено (далі - об'єкти незавершеного будівництва), за винятком тимчасових споруд, кіосків, навісів та інших подібних споруд;» Кодекс 190-ФЗ від 2004-12-29 Містобудівний кодекс Російської Федерації

7) « Поняття земельної ділянки – одне з основних. У ряді західних країн (Великобританія, Швеція, США) за земельну ділянку приймається конус від центру Землі, що січе земну поверхню по межі земельної ділянки і йде до космічного простору» Книга від 0000-00-00 Навчальний посібник до лекцій з курсу "Основи кадастру нерухомості" С. А. Григор'єв

8) « Земельною ділянкою є частина земної поверхні, межі якої визначено відповідно до федеральних законів.» 136-fz_zemelnyiy_kodeks

9) « Об'єктами земельних відносин є: 1) земля як природний об'єкт та природний ресурс; 2) земельні ділянки; 3) частини земельних ділянок.» 136-fz_zemelnyiy_kodeks

11) « Нежитлова будівля - призначена для використання для виробничих, торгових, культурно-освітніх, лікувально-санітарних, комунально-побутових, адміністративних та ін. (крім постійного проживання) цілей.» Інструкція 37 від 1998-08-04 Про проведення обліку житлового фонду в Російській Федерації

12) « До споруд відносяться інженерно-будівельні об'єкти, призначені для створення умов, необхідних для здійснення процесу виробництва шляхом виконання тих чи інших технічних функцій, не пов'язаних із зміною предметів праці, або для здійснення різних невиробничих функцій: транспортні споруди (автомобільні дороги та залізничні колії внутрішньозаводського призначення) , естакади тощо), передавальні пристрої (лінії електропередачі, трубопроводи та інші передавальні пристрої, що мають самостійне значення і не є складовою будівлі або споруди тощо), гідротехнічні споруди (греблі, басейни, градирні тощо). д.), сховища (різні резервуари, баки тощо), стволи шахт, нафтові свердловини тощо.» Положення ГГ-181 від 2002-12-02 Положення про порядок економічного стимулювання мобілізаційної підготовки економіки

5. Виникнення права власності на нерухоме майно внаслідок купівельної давності.

6. Примусове вилучення нерухомого майна у громадських інтересах.(ст. 279 гк рф).

7. Правові гарантії власника об'єктів нерухомості у разі вилучення об'єктів для публічних потреб.

8. Речові права щодо будівель та земельних ділянок.

9. Види обмежених речових прав на нерухоме майно.

10. Поняття права постійного безстрокового користування земельною ділянкою. Суб'єкти права постійного безстрокового користування земельною ділянкою.

11. Поняття права довічного успадкованого володіння земельною ділянкою. Суб'єкти права довічного успадкованого володіння земельною ділянкою.

12. Купівля – продаж нерухомого майна.

13. Оренда нерухомого майна.

14. Іпотека нерухомого майна.

15. Поняття та ознаки підприємства. Об'єкти, які утворюють підприємство як майновий комплекс.

16. Поняття об'єкта незавершеного будівництва. Критерії віднесення об'єктів незавершеного будівництва до нерухомості.

17. Особливості державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва.

18. Поняття жилого приміщення. Різновиди житлових приміщень.

19. Право користування жилим приміщенням членами сім'ї власника.

21. Будинки та споруди як об'єкти нерухомості. Класифікація будівель та споруд.

22. Право використання чужого земельної ділянки.

23. Принцип єдності долі земельної ділянки та міцно пов'язаних з нею об'єктів.

24. Право обмеженого володіння чужою земельною ділянкою: утримання, підстави виникнення та припинення.

25. Поняття та значення держ. Реєстрації прав на нерухоме майно та угод із ним.

26. Форма угод із нерухомим майном: оцінка чинного законодавства.

27. Земля як об'єкт природи, господарювання (користування) власності. Вплив цієї триєдності на правове регулювання земельних відносин.

Питання 28. Поняття та загальна характеристика права власності на земельні ділянки.

Запитання 29. Права приватної власності на земельні ділянки.

Питання 31. Поняття та загальна характеристика права землекористування.

Питання 32. Підстави виникнення та припинення прав на земельні ділянки.

Питання 33. Особливості укладання угод із земельними ділянками.

Питання 34. Купівля-продаж земельних ділянок.

Запитання 35. Оренда земельних ділянок.

Питання 36. Іпотека земельних ділянок.

Питання 37. Спадкування земельних ділянок.

Питання 38. Захист та гарантії прав власників земельних ділянок, землевласників, землекористувачів та орендарів.

Запитання 39. Форми плати за використання земельних ділянок.

Питання 40. Поняття та загальна характеристика державного управління у сфері використання та охорони земель.

41. Державний кадастровий облік земель. Поняття, структура та порядок ведення державного кадастру нерухомості.

42. Поняття правового режиму земель, його єдність та диференціація.

Види правового режиму земель:

Елементи правового режиму земель:

43. Поняття та утримання правової охорони земель.

44. Поняття та особливості відповідальності за земельні правопорушення.

45. Адміністративна та кримінальна відповідальність за земельні правопорушення.

46. Цивільно-правова та дисциплінарна відповідальність за земельні правопорушення.

47. Поняття та загальна характеристика земель сільськогосподарського призначення.

48. Правовий режим земельних ділянок, що надаються громадянам для ведення селянського (фермерського) господарства.

49. Правовий режим земельних ділянок, що надаються громадянам для ведення особистого підсобного господарства.

50. Правовий режим земельних ділянок, що надаються громадянам для колективного та індивідуального садівництва, городництва та дачного будівництва.

51. Поняття та загальна характеристика земель населених пунктів.

52. Поняття та загальна характеристика правового режиму земель промисловості, транспорту, енергетики.... та іншого спеціального призначення.

53. Поняття та правовий режим земель промисловості та транспорту.

54. Поняття та правовий режим земель енергетики, зв'язку, радіомовлення, телебачення, інформатики, оборони та іншого спеціального призначення.

55. Поняття та загальна характеристика земель особливо охоронюваних природних територій та об'єктів.

56. Поняття та загальна характеристика земель лікувально-оздоровчого, природоохоронного, рекреаційного та історико-культурного призначення.

57. Поняття та загальна характеристика земель лісового фонду.

58. Поняття та загальна характеристика земель водного фонду та земель запасу.

59. Переведення земель або земельних ділянок із однієї категорії до іншої.

60. Зміна виду дозволеного використання земельної ділянки.

1. Поняття та ознаки нерухомості.

У ст. 130 ДК РФ визначено дві основні ознаки нерухомості: міцний зв'язок із землею та державна реєстрація всіх об'єктів. Крім того, право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід та припинення підлягають державній реєстрації в єдиному державному реєстрі органами, які здійснюють державну реєстрацію прав на нерухомість та угод із нею.

Відповідно до ДК РФ до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) відносяться такі матеріальні та нематеріальні об'єкти:

земельні ділянки;

ділянки надр та фонди надр;

Географічна концепція відображає фізичні (технічні) характеристики нерухомості: конструкцію та матеріал будівель, розміри, місцезнаходження, клімат, родючість ґрунтів, поліпшення навколишнього середовища та інші параметри, що більш докладно розглядаються в наступному розділі.

Економічна концепція розглядає нерухомість як ефективний матеріальний актив, об'єкт інвестування та надійний інструмент генерування доходу.

У юридичному сенсі нерухомість - сукупність публічних і приватних прав на неї, що встановлюються державою з урахуванням вітчизняних особливостей та міжнародних норм.

Соціальна роль нерухомого майна полягає у задоволенні фізіологічних, психологічних, інтелектуальних та інших потреб людей.

Ознаки нерухомості:

1. Абсолютна непереміщення у просторі без шкоди функціональному призначенню;

2. Натурально-речова та вартісна форма нерухомості;

3. Збереження натуральної форми протягом терміну експлуатації;

4. Багаторазове використання нерухомості та нескінченне використання землі;

5. Перенесення вартості в міру зношування.

2. Види нерухомого имущества. Різні класифікації нерухомості.

Поняття нерухомості дається у ст. 130 Цивільного кодексу РФ: «До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) відносяться земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без непомірної шкоди їх призначенню неможливе, у тому числі ліси, багаторічні насадження, будинки, споруди, об'єкти незавершеного будівництва». До нерухомості відносяться також повітряні і морські судна, що підлягають державній реєстрації, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесене інше майно. Речі, що не належать до нерухомості, включаючи гроші та цінні папери, визнаються рухомим майном.

земельні ділянки;

ділянки надр та фонди надр;

підприємство загалом як майновий комплекс;

все, що міцно пов'язане із землею, у тому числі: ліси; багаторічні насадження; будівлі; споруди; об'єкти незавершеного будівництва;

прирівняні до нерухомості, що підлягають державній реєстрації: повітряні та морські судна; судна внутрішнього плавання; Космічні об'єкти.

За походженням нерухомі речі можна класифікувати як речі, що є природним творінням (земля, земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти, ліси), та речі, які створені руками людини (будівлі, споруди, повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти).

За формами власності нерухомі речі поділяються на:

1) приватні, тобто перебувають у власності громадян (фізичних осіб) або власності юридичних осіб;

2) публічно-правові, тобто що знаходяться у власності публічно-правових утворень. У свою чергу публічно-правова власність включає:

Об'єкти, що у федеральної власності;

Об'єкти, що у власності суб'єктів федерації;

Об'єкти, що у муніципальної власності;

Змішаної форми власності, тобто перебувають у спільній власності різних суб'єктів цивільного права – приватних, публічно-правових.

За характером споживання нерухомість у вигляді будівель, споруд можна розділити на житловий фонд (нерухоме майно у житловій сфері) та нежитловий фонд. Якщо житлова нерухомість покликана забезпечувати потреби людей, то нежитлова нерухомість використовується, як правило, з метою отримання доходу, тобто при здійсненні підприємницької (виробничої, комерційної, сільськогосподарської та ін.) діяльності.

За ступенем відтворюваності у натуральній формі:

1. невоспроизводимые: земельні ділянки, родовища з корисними копалинами;

2. відтворювані: будинки, будівлі, споруди, багаторічні насадження.

Що стосується основних фундаментальних властивостей нерухомості. Об'єкт нерухомості: сутність, основні ознаки, класифікація