Якщо власник половини квартири вирішує продати її, то самостійне укладання договору не повинно викликати незручності. Ми пропонуємо скористатися конструктором договорів ProstoDOCS. Так, Ви, будучи продавцем або покупцем, заповнивши певні дані, зможете отримати готовий зразок договору купівлі-продажу квартири.
Для того, щоб укласти договір купівлі-продажу половини квартири, часткиу цій квартирі мають бути чітко визначені та закріплені документально.
Специфіка оформлення договору купівлі-продажу 1/2 частки квартири
Особливістю при складанні такого договору необхідно враховувати той факт, що співвласники майна, що продається, мають переважне право купівлі ½ частки квартири. Тому, перш ніж укладати та реєструвати угоду, рекомендується провести деяку процедуру. Іншим власникам квартири необхідно запропонувати купити свою частку, оформити пропозицію слід письмово із зазначенням усіх істотних умов договору, умов продажу частки квартири, її вартості. У разі згоди останніх, із співвласником укладається типовий договір купівлі-продажу ½ квартири. У разі відмови, який також бажано, щоб був оформлений у письмовій формі, власник половини квартири може виставляти її на продаж іншим особам. Ще однією особливістю є те, що суттєві умови, описані в пропозиціях співвласникам та іншим особам, повинні бути однаковими.
Звертаємо увагу, що обов'язково необхідно перевірити правильність документів, на підставі яких у всіх власників квартири є право власності, де простежується виділення часток та їх розмір.
Загальні положення договору купівлі-продажу половини квартири
В загальних положенняхслід зазначити дату та місце укладання договору. Далі вказуються сторони угоди. Продавець зобов'язується передати у власність покупцю, а покупець зобов'язується прийняти та сплатити ½ частки квартири. Зазначається адреса знаходження майна, кількість поверхів та кімнат, їх площа, у тому числі житлова та загальна, номер під'їзду та на якому поверсі знаходиться квартира. Необхідно вказати, хто виступає продавцем, а хто покупцем, також відомості про сторони: прізвище, ім'я, по батькові, дата народження фізичної особи, приналежність до громадянства, адресу проживання, адресу реєстрації, паспортні дані: серія, ким і коли видано.
Важливо зазначити в угоді, що підлягає передачі саме половини частки квартири, кому вона належить і на підставі яких документів. А також слід обговорити, кому належить інша половина квартири та підстава її знаходження на праві часткової власності.
Ціна за договором купівлі-продажу 1/2 частки квартири
Оцінити вартість квартири можна за допомогою оцінної (експертної) або інвентаризаційної вартості або за домовленістю сторін. Слід зазначити, що частина квартири продається за зазначену суму, в якій валюті, і яким способом буде здійснено оплату. Це можна зробити з особистих коштів, коштів субсидій на житло, іпотечного кредиту, засобів материнського капіталу
Обтяження за договором купівлі-продажу половини квартири
При використанні вищевказаних засобів погашення платежу, у договорі купівлі-продажу ½ частки квартири слід зазначити, що половина квартири до повної оплати її вартості перебуватиме у заставі продавця.
Іншим обмеженням у праві власності може бути арешт, застава, права третіх осіб, рента, оренда, наявність зареєстрованих мешканців. За наявності таких обставин продавець зобов'язується повідомити покупця, а у разі його згоди на укладення договору, необхідно це прописати в контракті.
Для зменшення ризиків, слід зазначити, що власники іншої половини квартири про купівлю-продаж частки та про переважне право на покупку повідомлені, надали відповідну відмову від пропозиції.
Право власності: перехід за договором купівлі-продажу 1/2 квартири
При ув'язненні договору купівлі-продажу квартири в частковій власності, вказується, що ½ частки квартири підлягає передачі покупцю після державної реєстраціїзобов'язання. Про те, що продавець передав, а покупець прийняв частину квартири, необхідно відзначити або в передавальному акті, який є невід'ємною частиною договору, або в самому зобов'язанні, вказавши, що покупець оглянув квартиру, претензій не має.
Важливо зазначити, що відповідно до законодавчих змін від 15 липня 2016 р. відтепер усі угоди щодо відчуження пайової власності необхідно нотаріально засвідчувати. Використовуючи конструктор, ми проведемо Вас на всіх етапах оформлення договору купівлі-продажу нерухомості, щоб у Вас не виникло проблем та складнощів.
Відповідальність сторін. Заключні положення
Слід зазначити, скільки екземплярів укладено угоду. Розірвати договір можна за згодою сторін або за рішенням суду. Відповідальність сторін за порушення обов'язків встановлено статтями 131, 167, 209, 288, ч. 3, 488, 489, 549, 550, 558 Цивільного кодексу Російської Федерації.
Якщо у вас виникла потреба в оформленні купівлі/продажу частки в квартирі або кімнаті, вам необхідно врахувати зміни в законодавстві.
З червня місяця 2016 року договір купівлі/продажу частки у квартирі чи кімнати у квартирі можна оформити лише у нотаріуса.
Запис приймання для оформлення договору дарування нотаріально чи участі нотаріуса здійснюється за тел. – 8 495 626 00 33.
(Зразок)
Договір купівлі-продажучасткою квартири
місто Москва, восьме серпня дві тисячі п'ятнадцятого року
Ми, гр. Російської Федерації, Бороніна Марія Іллівна, 1 квітня 1931 року народження, стать жіноча, місце народження: д. Челіщев Хутір Жовтневого р-ну Липецької обл., паспорт серії 45 01 175001 виданий 11.10.2001 року Паспортним столом № 2 ОВД Москви, код підрозділу 772-113, зареєстрована за адресою: м. Москва, вул. Боровський проїзд, д.41, кв.55, іменована надалі «Продавець», з одного боку, та
гр. Російської Федерації Лейтенантова Надія Миколаївна, 05 жовтня 1961 року народження, стать жіноча, місце народження: дер. Биль Воскресенського р-ну Липецької обл., паспорт 70 06 852900, виданий 07.02.2007 року відділом внутрішніх справ Радянського району міста Тули, код підрозділу 712-002, зареєстрований за адресою: м. Липецьк, Червоноармійський проспект, д. 15 89, іменована надалі «Покупець», з іншого боку,
уклали цей договір купівлі-продажу квартири
про наступне:
1. Я, гр. Бороніна Марія Іллівна, зобов'язуюсь передати у власність, а я, гр. Лейтенантова Надія Миколаївна, зобов'язуююся прийняти та сплатити відповідно до умов цього договору наступне нерухоме майно:
1.1. ½ (одна друга) частка квартири, загальною площею 42,7 (сорок два сім сім десятих) кв.м., що складається з 2 (двох) кімнат, розташовану за адресою: місто Москва, Борівський проїзд, будинок 41, квартира 55.
1.2. ½ (одна друга) частка квартири, загальною площею 42,7 (сорок два цілих сім десятих) кв.м, що складається з 2 (двох) кімнат, розташованої за адресою: місто Москва, Борівський проїзд, будинок 41, квартира 55.
2. Зазначена у п. 1.1 частка належить Продавцю на праві власності на підставі Договору передачі № 011210000500 від 20 грудня 1991 року, про що 05 лютого 1992 року видано свідоцтво про власність на житло № 0634111.
Зазначена у п. 1.2 частка належить Продавцю на праві власності на підставі Свідоцтва про право на спадщину згідно із законом від 27 червня 1995 року, засвідченого державним нотаріусом 31 Московської державної нотаріальної контори Саломатіною О.Г., зареєстровано у реєстрі за № 6н-10.
3. Зазначена у п.1.1 ½ частка продається за 4 000 000 (чотири мільйони) рублів. Угода
Зазначена у п.1.2 ½ частка продається за 4 000 000 (чотири мільйони) рублів. Угода про ціну є суттєвою умовою цього договору.
4. Розрахунок між сторонами провадиться при підписанні договору, про що складається акт приймання-передачі грошових коштів.
5. Покупець задоволений якісним станом вищезгаданих часток, встановленим шляхом внутрішнього огляду перед укладенням цього договору, та не виявив при огляді будь-яких дефектів та недоліків, про які йому не повідомив Продавець.
6. Відповідно до ст.556 ДК РФ під час передачі об'єктів у власність Покупця сторонами складається передавальний акт.
7. Покупець набуває права власності на зазначені частки (загалом квартиру) після державної реєстрації переходу права власності.
8. Після реєстрації переходу права власності покупець здійснює власним коштом ремонт та експлуатацію вищевказаних часток (загалом квартири) відповідно до правил і норм, що діють у Російській Федерації для державного та муніципального житлового фонду.
9. Зі змістом ст. 167, 209, 223, 459, 549 та 556 ДК РФ сторони ознайомлені.
10. Продавець гарантує, що до підписання цього договору зазначені частки нікому не продані, не подаровані, не закладені, не обтяжені правами третіх осіб, у спорі та під арештом (забороною) не перебувають, у реєстраційному обліку не обмежені.
11. На момент підписання цього Договору у квартирі, розташованій за адресою: місто Москва, Борівський проїзд, будинок 41, квартира 55, зареєстрована Продавець Бороніна Марія Іллівна.
12. Сторони договору підтверджують, що не позбавлені дієздатності, не перебувають під опікою та піклуванням, не страждають на захворювання, що перешкоджають усвідомити суть договору, а також відсутні обставини, що змушують вчинити цей договір на вкрай невигідних для себе умовах.
13. Цей договір містить весь обсяг угод між сторонами стосовно предмета цього договору, скасовує та робить недійсними всі інші зобов'язання або пропозиції, які могли бути прийняті або зроблені сторонами, будь то в усній чи письмовій формі, до державної реєстрації цього договору.
14. Цей договір може бути розірваний виключно у встановленому законодавчому порядку.
15. Витрати, пов'язані з реєстрацією прав за цим договором, несе Покупець.
16. Цей договір складено у трьох примірниках, з яких один знаходиться у Продавця, другий – у Покупця, третій – в Управлінні Федеральної служби державної реєстрації, кадастру та картографії по Москві.
Підписи сторін:
Продавець
(ПІБ, підпис)
Покупець
(ПІБ, підпис)
Останні зміни: Січень 2020
Власник нерухомості розпоряджається нею на свій розсуд, передаючи в оренду, дар або під час продажу. Проте щодо пайового права на власність є свої особливості, пов'язані з наявністю інших зацікавлених осіб-співвласників єдиного об'єкта. Договір купівлі-продажу частки в квартирі оформляється на єдиних принципах, як і решта нерухомості, проте процес зобов'язує дотриматись певних умов.
Під час продажу частки враховують переважне право інших власників на викуп. Відчуження частини житла на користь сторонньої особи можливе лише при оформленій відмові інших пайовиків.
Перед оформленням угоди з покупцем проходять обов'язковий процес попереднього узгодження з іншими власниками. Для цього продавець заздалегідь повідомляє пайовиків про заплановану подію та повідомляє умови продажу, на яких можливий викуп. Зразок листа про продаж можна завантажити нижче.
На розгляд пропозиції відводиться 30-денний термін, після якого продавець отримує право переоформити частку. Якщо інші власники часток відмовляються від права викупу, закон дозволяє зробити законне відчуження на тих самих умовах, які пропонувалися поточним пайовикам.
Обмеження не дає права заборонити правочин, але дозволяє решті власників розширити розміри особистого майна.
Найчастіше частки виникають у результаті приватизації квартири усім членів сім'ї, у разі, між родичами може бути укладено угоду про викуп часток, задля її подальшого об'єднання частин квартири на цілий об'єкт нерухомості.
При недотриманні терміну очікування рішення чи виключення з процедури пріоритетної пропозиції угоди поточним власникам об'єкта, останні мають право оскаржити продаж власності через суд та визнати правочин незаконним. Так як подібна ситуація невигідна жодній із сторін, слід неухильно дотримуватись умов узгодження перед відчуженням по частках.Документальною підставою для підписання купчою стане наявність підтвердження про те, що всі зацікавлені особи були сповіщені про майбутній продаж, або оформлену письмово відмову від першочергового права (див. зразок заяви про відмову переважної покупки).
За погодженням сторін складається із внесенням задатку чи авансу.
Перед продажем необхідно визначити, чи потрібно виділяти частку в натурі і як це зробити. Слід враховувати, що за бажанні продати свою частину іншим співвласникам, натуральний розділ може не вимагатися (якщо покупець має намір поєднати всі частки в єдине ціле).
Є свої нюанси з використанням материнського капіталу в розрахунках за частину нерухомості, що купується. Угоди між родичами не заборонені ЦК України. Однак, при використанні засобів маткапіталу обмеження стосується осіб, які перебувають у близькій спорідненості (діти, чоловік), тобто власник сертифіката не може викупити частку у чоловіка або дитини, які є пайовими власниками. Це дозволяє виключити ризик незаконного переведення в готівку коштів. Також однією з вимог ПФ при покупці частки є те, що в результаті операції вся квартира переходить у власність власника сертифіката на маткапітал і сім'ї. Хоча трапляються випадки, коли ПФ дозволяє купівлю частки, виділеної в натурі, і що представляє ізольовану кімнату.
Документи для укладання договору
Крім попереднього оповіщення інших власників власник частки повинен підготувати до підписання пакет документації, що включає особисті папери та документи щодо угоди :
- Особистий документ продавця, що засвідчує особу (паспорт).
- Правовстановлюючі папери частку (свідоцтво).
- Техпаспорт, .
- Виписку особового рахунку.
- Довідка про всіх зареєстрованих на вказаній площі мешканців.
- Якщо частка набувалася в період шлюбу як спільна власність, оформлюють згоду законної другої половини.
- Відмову від викупу оформляють у нотаріуса. Якщо серед власників зазначені недієздатні чи неповнолітні, письмову відмову підписують їх законні представники.
Щоб підписання договору було визнано законним, а новий господар зміг перереєструвати право на майно, необхідно дотриматись істотних умов угоди купівлі-продажу.
Основні положення
Існують певні вимоги до оформлення купчів, порушення яких веде до ризику визнання правочину нікчемним. Насамперед, йдеться про те, як правильно скласти договір та включити до нього обов'язкові реквізити.
Сторонами угоди можуть бути як пересічні громадяни - фізособи, і організації.
Структура тексту договору має дозволяти ідентифікувати:
- сторони правочину;
- відчужуваний об'єкт;
- його стан;
- порядок розрахунків та передачі майна;
- ціну;
- терміни виконання зобов'язань.
Дія договору починається з підписання, а виконанню підлягають все заявлені у договорі зобов'язання на обумовлених умовах. Документ вважається дійсним, якщо під ним стоять підписи сторін, а структура відповідає юридичним вимогам до договору.
Основні реквізити
Для складання документа самостійно можна скористатися готовими типовими бланками, заповнивши їх необхідною інформацією та внісши свої особливі умови до договору (за потреби).
Договір буде визнано юридично значущим документом, якщо його положення не суперечитимуть чинному законодавству, а процедура підписання проведена з доброї волі обох сторін.
До важливих реквізитів документа належать такі параметри:
- Час та місце укладання договору.
- Дані про покупця та продавця (повністю ПІБ, інформація про народження, громадянство, статеву приналежність, відомості з паспорта, адресу реєстрації, реквізити банку для перерахування).
- Предмет угоди вимагає чіткої вказівки частки, детального опису частини, що відчужується, і всієї квартири в цілому. Предмет повинен містити наступний опис: розмір частки, точну адресу розташування квартири, поверх.
- Ціна угоди відображає ту суму, яку покупець погодився прийняти, а продавець може передати частку у власність. Після письмового оповіщення інших співвласників про продаж змінити ціну угоди неможливо без нового погодження.
- Параметри проведення розрахунків, умови та строки оплати.
- Відомості про документи, що підтверджують законність відчуження (правовстановлюючі папери, свідоцтва, а також документи, що підтверджують наявність/відсутність претензій третьої сторони на зазначену частину квартири).
- Інформація з описом виявлених вад, дефектів, загального стану квартири.
- Відомості про громадян, які є мешканцями об'єкта, які зберігають право проживання після відчуження частки.
- Права, обов'язки.
- Відповідальність сторін з описом можливих наслідків за недотримання або порушення пунктів договору.
- Вирішення спірних ситуацій.
- Встановлення відповідальних за оплату витрат на укладання угоди.
- У тексті договору вказують, у якій кількості були підписані екземпляри та у кого вони будуть перебувати після підписання.
Крім договору для подальшої реєстрації права на нового пайовика знадобиться підписання приймально-передавального акта, що виключає подальші претензії до стану та самого об'єкта. Розписка отримання коштів стане документальним підтвердженням виконання умов купівлі частки, якщо порядок розрахунків передбачає готівка.
Особливу увагупід час підготовки тексту договору приділяють правильному відображенню інформації про предмет угоди як описи об'єктивних показників, дозволяють провести ідентифікацію об'єкта, визначити його фізично. Розмір власності вказується у вигляді дробу (продавцю може належати певна кількість часток із загальної кількості спочатку визначених часток).
В обов'язковому порядку у договорі вказують, чи є обмеження у праві – оформлення об'єкта у заставу, орендні відносини, наявність сервітуту, інших можливих претензій від третіх осіб.
Процедура укладання договору купівлі-продажу частки у квартирі
Починаючи з липня 2016 року, відбулися деякі зміни у процедурі оформлення угод із нерухомістю. Якщо раніше допускалося підписання самостійно складеного договору, пізніше виникла потреба у обов'язковому засвідченні документа в нотаріуса.
Нотаріально завіряти потрібно будь-які угоди, пов'язані з відчуженням часток у загальночастковій власності, включаючи продаж часток усіма власниками єдиного об'єкта, або продаж кожної частки окремо. Ця вимога не поширюється на угоди щодо відчуження власності, що входить до майнового права ПІФ або при купівлі з метою включення до ПІФ.
Обов'язкова участь нотаріуса потрібна при оформленні купчої, якщо однією із сторін угоди є неповнолітній чи недієздатний громадянин.
Нотаріус зобов'язаний перевірити на законність і засвідчити законність угод щодо відплати відшкодування, а також при передачі майна в дар або обміні.
Процес завірення договору відбувається у такому порядку:
- Перевіряються особисті документи сторін, що проводиться на відповідність осіб, зазначених у документах, фактично присутнім.
- Встановлюється дієздатність та здатність приймати самостійні рішення.
- Перевіряють законність прав продавця на майно, що відчужується.
- Текст договору зачитується перед усіма учасниками угоди вголос.
- За наявності питань, кожен із пунктів має бути роз'яснений будь-якою зі сторін.
- Після підписання нотаріус ставить штамп засвідчення документа і далі передається перереєстрацію права.
Процедура, як зареєструвати правильно возмездный перехід права частку, мало відрізняється від будь-якої іншої возмездной угоди з нерухомістю, вимагаючи попереднього оповіщення інших власників і права викупу. Таким чином, переоформити частку нового власника за короткий термін не вдасться, у зв'язку з необхідністю очікування закінчення 30-денного терміну, протягом якого інші пайовики вправі зробити викуп. Цей момент необхідно враховувати при намірі продати частку третій стороні.
Безкоштовне питання юристу
Потребуєте консультації? Поставте питання прямо на сайті. Всі консультації безкоштовні/ Якість та повнота відповіді юриста залежить від того, наскільки повно та чітко ви опишете Вашу проблему:
Перед тим як приступити до купівлі або продажу нерухомості, наприклад, другий власник, рекомендуємо ознайомитися з законодавчою базою, що дає низку цінних вказівок з цього питання. У статті під номером, що міститься у Цивільному кодексі Російської Федерації, описано суть договору та обов'язки сторін, що укладають документ.
Якщо квартира перебуватиме у володінні жодного власника, а одночасно кількох, то варто звернути увагу на цей же кодекс.Цей законодавчий акт інформує як продавця, і покупця про правила передачі та отримання частки на майно.
А також перераховує випадки та період, коли інші члени, які мають право власності пайового типу, можуть звернутися до суду та виграти справу зі зняття прав на володіння з покупця. З 2016 року набув чинності закон, згідно з яким такий документ пайової купівлі-продажу чинний тільки завірений у нотаріуса.
Плюси та мінуси ув'язнення у нотаріуса
Скласти угоду про купівлю-продаж квартири в частках можна, як самостійно, так і за допомогою нотаріуса. Якщо фізичні особи приймають рішення оформляти документ самостійно, цей процес не потребує вкладення коштів, що безумовно є позитивним аспектом.
Однак далеко не всі учасники угоди, які здійснюють купівлю чи продаж, можуть правильно скласти договір відповідно до всіх чинних законів, а також врахувати всі необхідні нюанси. Тоді продавець та покупець стикаються з таким мінусом, як втрата юридичної силидокумента та недійсність угоди.
Слід зазначити, що є й безліч плюсів, у разі звернення до посадової особи, уповноваженої свідчити та оформлювати не лише документи про купівлю-продаж нерухомості, а й цілу низку інших паперів. Нотаріус самостійно перевірить справжність наданої інформації, ознайомить усіх учасників угоди з їхніми правами та обов'язками, взявши з них письмове підтвердження, а також переконатися у їхній дієздатності.
Після цього нотаріус, який має право доступу до державного реєстру, внесе до нього договір. Якщо ви хочете витратити мінімум зусиль та часу, то рекомендуємо вдатися до допомоги нотаріуса. Але варто пам'ятати, що кваліфікований і досвідчений співробітник вимагає чималу плату за свої послуги.
Особливості самостійного укладання угоди про купівлю-продаж пайової нерухомості
Якщо ви самостійно хочете скласти документ про купівлю-продаж майна, що перебуває у частковій власності, необхідно врахувати всі вимоги з боку закону. А також відповідно до встановлених пунктів угоди, офіційна форма якої знаходиться у вільному доступі, надати такі дані:
ДЛЯ ДОВІДКИ!Частки на квартиру знаходяться під заставою фізичної особи, яка їх продала з тих пір, коли вони були зафіксовані в реєстрі державного типу, і доти, доки за них не буде здійснено оплату в повному обсязі ( ).
Після того, як документ буде складено, обов'язково зверніться до нотаріуса, щоб він перевірив його справжність, зазначив у Росреєстрі права на квартиру та запевнив.
У договорі продажу чи купівлі товариства з обмеженою відповідальністю найчастіше ведеться про придбання частки підприємства, у якій беруть участь продавець і покупець. Продавець може продати належну йому частку у статутному капіталі підприємства за умови, що права власності підтверджуються випискою з Єдиного державного реєстру юридичних осіб.
Умови договору
У вступній частині вказуються ці обставини, і продавець підтверджує, що частка належить йому, не закладена, не заарештована та не належить третім особам.
У другій частині обумовлюється сума, яку має сплатити покупець за частку продавця. У договорі особливо вказується, що суму сплачено продавцю поза межами нотаріальної контори до укладення цього договору. Наступний розділ визначає права та обов'язки продавця та покупця. У розділі вказується, що частка передається покупцеві, гарантована від участі третіх осіб, і у разі виявлення претензій до підписання договору претензії задовольняє продавець, якщо після підписання – то покупець.
У розділі вирішення спорів вказуються методи подолання розбіжностей і у разі не знаходження консенсусу, перераховуються організації, які беруть він зобов'язання з законодавчому врегулюванню спорів. Договір набирає чинності з моменту нотаріального посвідчення. На закінчення вказуються юридичні адреси та реквізити сторін. Договір скріплюється підписами.