3 Життєвий циклнерухомості
Життєвий цикл об'єкта нерухомості умовно можна розділити на три періоди: термін будівництва, термін окупності інвестицій, термін подальшого напрацювання інвестицій.
1) Строк будівництва
Ідея чи формування інвестиційного задуму замовника містить:
Аналіз умов реалізації первинного задуму;
Розробку концепції проекту (соціальне значення);
Загальну оцінку життєздатності проекту.
Техніко-економічне обґрунтування інвестицій у будівництво охоплює весь життєвий цикл об'єкта, включаючи термін окупності та подальші напрацювання інвестицій, а також:
Розробку та затвердження пакету документів;
Вибір та погодження місця розміщення об'єкта з урахуванням містобудівного планування території;
Інженерно-геологічні дослідження, топографічні рішення;
Містобудівні та архітектурно-планувальні рішення (укрупнено);
Інженерне забезпечення об'єкта;
Оцінку ризиків;
Оцінку бюджетного та економічного ефекту проекту;
Екологічне обґрунтування;
Підготовка дозвільної документації з метою розробки проектної документації.
Стадія проекту передбачає складання проектної та робочої документації, що включає детальні архітектурно-планувальні, технічні, конструктивні рішення, а також проект організації будівництва.
Експертиза проектно-кошторисної документації органами державного контролю включає: Державну експертизу, технічну, екологічну, економічну, захист від надзвичайних ситуацій.
Стадія будівництва включає:
Створення тимчасової будівельної інфраструктури,
Безпосереднє створення чи оновлення об'єкта.
Нагляд за будівництвом передбачає державний, архітектурний, авторський та технічний нагляди.
Приймання в експлуатацію
Переломна точка кривої життєвого циклу нерухомості – введення в експлуатацію.
З цієї точки починається зростання кривої окупності та прибутковості об'єкта, з неї ж починаються експлуатаційні витрати, старіння та всі види зносу.
З цього моменту починається паспортизація. Паспортизація – це інформаційно-правова система збору відомостей про стан, використання та цінності житлового фонду. Основу паспортизації складає паспорт на житло – комплексний документ, що включає правовстановлюючий документ, технічні, соціально-економічні, екологічні параметри, показники споживчої якості, правила, вимоги та умови безпечної експлуатації.
Термін окупності включає:
Освоєння потужностей;
Експлуатацію об'єкта за стабільних параметрів його проектних потужностей.
Нагляд за експлуатацією передбачає проведення профілактичного контролю за станом об'єкта та усунення виявлених дефектів у процесі поточного ремонту.
Нагляд за експлуатацією здійснюється у формі оглядів. Огляди можуть бути планові (сезонні – весна-осінь) та позапланові (аварійні).
Управління нерухомістю (сервейінг) – це повний контроль за будинком, метою якого є підтримка нерухомості якомога довше в ідеальному стані, та отримання з неї максимального прибутку.
Темпи проходження цього етапу залежить від ефективності управління нерухомістю (оренда, найм, рента).
З моменту введення об'єкта в експлуатацію і трохи раніше об'єкт нерухомості відчуває вплив старіння матеріалів і конструкцій, тобто. фізичне зношування.
Фізичний знос – втрата конструкцій та систем інженерного забезпечення будівлі первісних техніко-експлуатаційних якостей (міцність, стійкість, надійність та ін.) внаслідок впливу природно-кліматичних факторів та життєдіяльності людини.
Моральне зношування нерухомості - це втрата вартості, викликана невідповідністю проекту, матеріалів, будівельних стандартів, якості дизайну сучасним вимогам.
Дві форми оцінки морального зношування:
1) відносне зменшення величини первісної вартості будівель порівняно із сучасною вартістю їх відтворення;
2) старіння будівлі або її елементів по відношенню до сучасних архітектурних та об'ємно-планувальних, конструктивно-технологічних, санітарно-гігієнічних та інших вимог.
Теоретично термін наступного напрацювання інвестицій може тривати досить довго. Обмеженням доцільності експлуатації об'єкта є суттєві додаткові витрати на усунення фізичного та морального зношування або повне занепад об'єкта. З повного занепаду чи втрати соціальної значимості життєвий цикл об'єкта завершується.
Чинники, що впливають тривалість життєвого циклу нерухомості, такі: - всебічне опрацювання ідеї, ТЕО інвестиційного проекту;
Грамотне складання проектної документації;
Обов'язкова експертиза ТЕО та проектної документації;
Застосування сучасних будівельних матеріалів та технологій;
Регулярність та якість проведення нагляду за будівництвом та експлуатацією об'єктів нерухомості;
Ефективне керування нерухомістю;
Професійний рівень виконавців всіх етапах життєвого циклу об'єкта нерухомості;
Взаємний вплив факторів між собою.
Хронологічний аспект проведення експертиз та інспектування у життєвому циклі нерухомості:
Життєвий цикл об'єкту нерухомості- Період часу, протягом якого нерухомість існує як фізичний об'єкт.
Етапи життєвого циклу:
формування - це будівництво, т. е. створення нового підприємства, купівля чи виділення земельної ділянки;
експлуатація - включає функціонування та розвиток, тобто розширення, реорганізацію або реконструкцію;
припинення існування - це знесення, природне руйнування чи ліквідація.
Стадії життєвого циклу об'єкту нерухомості:
1. Формування задуму проекту та вибір варіанта використання вільної земельної ділянки. У цей період здійснюється вибір варіанта найкращого та найефективнішого використання земельної ділянки. Вибір варіанта використання завершується розробкою технічного завдання проектування поліпшень.
2. Проектування покращень.На цьому етапі – на підставі технічного завдання на проектування – здійснюється розробка проекту з виготовленням документації, необхідної для отримання дозволів та здійснення підготовки земельної ділянки, а також прокладання комунікацій, будівництва будівель та посадки нових насаджень.
3. Виготовлення (зведення, будівництво) покращень. У період реалізації проекту підрядними організаціями практично повністю змінюються всі фізичні характеристики об'єкта із закріпленням цих змін в інвентаризаційних та кадастрових документах.
4. Звернення (купівля-продаж, дарування, здавання в оренду тощо)з передачею майнового права або з появою обтяження цього права. На цій стадії здійснюються операції з об'єктом нерухомості.
5. Використання (вживання) об'єкта за призначенням з технічним та експлуатаційним обслуговуванням. У цьому етапі життєвого циклу управляючий (чи професійна управляюча компанія) організує раціональне витрачання користувачами споживчого потенціалу об'єкта.
6. Модернізація: капітальний ремонт, реконструкція, реставрація покращень з можливим перепрофілюванням (зміною функціонального призначення) об'єкта. Ця стадія починається в той момент, коли об'єкт у поточному стані не може більше задовольняти сучасні потреби користувачів або якщо його експлуатація стає економічно неефективною. На цій стадії як мінімум проводиться капітальний ремонт без зміни планувального рішення і функціонального призначення, але з ліквідацією фізичного зношування, що усувається, і функціонального старіння.
7. Утилізація, знесення покращень, поховання або вторинне використання матеріалів. Життєвий цикл завершується зносом поліпшень наприкінці терміну їхнього економічного життя. Керуюча компанія готує пропозиції щодо призначення термінів та економічно доцільного способу зносу будівель, враховуючи можливості продажу елементів конструкцій та матеріалів будівель, що ліквідуються, і комунікацій.
Як фізичний об'єкт – це послідовність процесів існування об'єкта нерухомості від задуму до ліквідації (утилізації). Життєвий цикл матеріальних об'єктів складається з наступних етапів: задум – народження – зрілість – старіння – смерть.
2. Розвиток майнового комплексу (нове будівництво, прийом баланс).
3. Ліквідація майнового комплексу – торги та інші механізми продажу майна (у тому числі і нерухомого) організації-банкрута відповідно до нормативно-правових положень конкурсного виробництва.
Життєвий цикл об'єктів нерухомості як власності з погляду власника повторюється багаторазово, з кожним новим власником, аж до закінчення терміну економічного чи фізичного життя об'єкта. Виходячи з триєдності категорій – матеріальної (фізичної), правової (юридичної) та економічної – життєвий цикл об'єкта нерухомості можна поділити на три етапи. Кожен етап включає певні заходи та дії власника.
Життєвий цикл об'єкта нерухомості підпорядковується певним закономірностям та включає термін економічного та фізичного життя.
1. Термін економічного життя визначає період часу, протягом якого об'єкт може бути використаний як джерело прибутку, і закінчується, коли вироблені поліпшення перестають робити внесок у вартість об'єкта.
2. Типовий термін фізичного життя - період реального існування об'єкта нерухомості у функціонально придатному стані до його зносу. Визначається нормативними документами.
Фізичний та економічний термін життя об'єктів нерухомості мають об'єктивний характер, який можна регулювати, але не можна скасувати.
3. Час життя – час, коли об'єкт існує і у ньому можна жити чи працювати.
З погляду періоду життя об'єкта нерухомості виділяють такі терміни:
1. Ефективний вік, що відображає вік об'єкта залежно від зовнішнього виглядута технічного стану.
2. Хронологічний (фактичний) вік, який відповідає періоду перебування об'єкта в експлуатації з моменту його введення.
3. Термін економічного життя, що залишився, використовуваний для оцінки об'єкта експертом-оцінювачем і складовий період від дати оцінки до закінчення економічного життя об'єкта.
Оцінка ефективності функціонування будь-якого об'єкта нерухомості (будується або оновлюється) передбачає розгляд його протягом усього життєвого циклу. Послідовність процесу здійснення нерухомості від задуму до ліквідації (утилізації). Життєвий цикл об'єкта від моменту техніко-економічного обґрунтування до моменту фізичного чи морального старіння можна поділити на 4 стадії:
I. Передпроектна та проектна стадії.
1. Раціональне побудова розрахунку витрат за весь життєвий цикл.
2. Мінімізація експлуатаційних витрат.
Значною мірою визначальним ефективність функціонування об'єкта є перша стадія. Цей етап особливо складний і складається з кількох складових.
Передпроектна стадія-стадія задуму. Вона включає:
· Аналіз ринку нерухомості;
· Вибір та узгодження місця розміщення об'єкта;
· Розробка ТЕО;
· Залучення інвестиційних коштів.
Результат: завдання проектування.
Проектна стадія включає (ст.48 Град.К):
· інженерні винаходи;
· архітектурно-будівельне проектування;
· Експертиза;
· Оформлення вихідно-дозвільної документації.
ІІ. Будівництво об'єкту нерухомості.
1. Вибір замовника. Управління проектом (бажано розпочати з першого періоду).
2. Відповідність об'єкта кап.будівництва, що будується вимогам ринку нерухомості.
3. Вибір підрядної організації (генпідряд, субпідряд).
4. Будівельний контроль.
5. Державний будівельний нагляд.
6. Видача дозволу на введення об'єкта в експлуатацію.
На цій стадії з'являються реальні свідчення відповідності об'єкта, що будується вимогам сегмента ринку нерухомості, зумовлені логікою життєвого циклу.
ІІІ. Експлуатація об'єкту нерухомості.
Включає функціональну та технічну експлуатацію.
До функціональної (витяг функціональної корисності відповідно до проектного функціонального призначення та цілей власника або інвестора) відносяться:
· володіння та використання;
· Вилучення прибутку, задоволення потреби;
· Розпорядження власністю;
· Зміна власників, співвласників, користувачів (з обов'язковою реєстрацією прав та угод).
Технічна (підтримка технічного стану нерухомості, яка забезпечує умови для отримання функціональної корисності на заданому рівні) експлуатація:
· Управління об'єктом нерухомості (обслуговування, ремонт, заміна);
· Зміна функціонального призначення об'єкта та його частин;
· повторення або модифікація життєвого циклу;
· Кінець економічного життя об'єкта.
Експлуатація об'єктів нерухомості:
Експлуатація обладнання приміщень;
Матеріальний облік;
Пожежна охорона; техніка безпеки;
Управління комунікаціями (для громадських будівель);
Утилізація, переробка відходів;
усунення аварійних ситуацій;
Обслуговування та ремонт.
Періоди експлуатації:
А. Експлуатація досі повної окупності;
Б. Наступне напрацювання на вкладені інвестиції (доки додаткові витрати на усунення зносу не перевищують вигод на експлуатацію)
IV. Стадія закриття об'єкту.
Це повна ліквідація його початкових та набутих функцій, результатом чого є або знесення, або якісно новий розвиток. На цій стадії потрібні значні витрати на:
Ліквідацію,
Зміна об'єкту,
Усунення фізичного морального зношування.
Вартість ділянки землі як вільної більша за вартість землі плюс вартість існуючого об'єкта.
Економічний сенс ліквідації поліпшень полягає у усуненні перешкод у вигляді існуючих покращень для більш ефективного використання землі.
Життєвий цикл нерухомості підпорядковується певним закономірностям і включає термін економічний, фізичний, хронологічний і термін економічного життя, що залишився.
Термін фізичного життя об'єкту- період реального існування об'єкта нерухомості у функціонально-придатному стані до його знесення. Буває: нормативний, фактичний, розрахунковий.
Термін економічного життя- Період часу, протягом якого об'єкт використовується як джерело прибутку.
Час життя об'єкта - відрізок часу, протягом якого об'єкт може бути використаний за своїм функціональним призначенням.
Періоди життя:
хронологічний вік- період експлуатації об'єкта з його введення;
ефективний вік- вік об'єкта, заснований на оцінці його зовнішнього вигляду та технічного стану;
термін економічного життя, що залишився- Період від дати оцінки до закінчення його економічного життя.
Характеристика та класифікація комерційних об'єктів нерухомості.
Класифікація об'єктів нерухомості.
ПОНЯТТЯ І СУТНІСТЬ НЕРУХОМОСТІ.
Відповідно до частини першої п.1 ст. 130 Цивільного кодексу РФ (ГК РФ), до нерухомих речей відносяться земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти та все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідної шкоди їхньому призначенню неможливе, у тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди.
У світовій практиці під нерухомістю розуміється земельна ділянка і все, що знаходиться під ним з проекцією до центру землі, і все, що знаходиться над ним, продовжене в безкінечність, включаючи постійні об'єкти, приєднані до нього природою або людиною, а також права на ці об'єкти .
Поняття нерухомого майна у світовій практиці можна подати у вигляді п'яти блоків, чотири з яких відображають фізичний склад, а п'ятий – юридичний зміст:
1) земельна ділянка
2) об'єкти над поверхнею ділянки
3) майно під поверхнею ділянки, у тому числі корисні копалини
4) повітряний простір
5) комплекс прав на об'єкти нерухомості
Кожен об'єкт нерухомості та всі вони разом узяті мають суттєві (родові) ознаки, що дозволяють відрізнити їх від рухомих речей, та видові, що характеризують особливості об'єктів за однорідними групами, що представлені у таблиці 1.2.
Таблиця 1.2 – Основні ознаки нерухомості
| Ознаки | Зміст (стан) |
| Сутнісні (родові) | |
| Ступінь рухливості | Абсолютна нерухомість, непереміщення у просторі без шкоди функціональному призначенню |
| Зв'язок із землею | Міцна фізична та юридична |
| Форма функціонування | Натурально-речова та вартісна |
| Стан споживчої форми у процесі використання | Не споживається, зберігається натуральна форма протягом усього терміну експлуатації |
| Тривалість кругообігу | Багаторазове використання, а землі - нескінченно при правильному використанні |
| Спосіб перенесення вартості у виробничому процесі або втрати споживчих властивостей | Поступово в міру зносу та накопичення амортизаційних відрахувань |
| Суспільне значення | Користування об'єктом часто торкається інтересів багатьох громадян та інших власників, інтереси яких захищаються державою |
| Видові (приватні) | |
| Технічні та технологічні характеристики | Визначаються конкретними приватними показниками залежно від виду нерухомості та доцільності поширення особливого режиму використання інше майно. Нерозривна єдність із функціональним призначенням |
Основні фундаментальні властивостінерухомості – нерухомість і матеріальність, чи неспоживаність, у яких базуються й інші її родові та видові ознаки. Терміни «нерухоме майно», «нерухомі речі», «нерухомість» можуть використовуватись залежно від контексту для відображення економічних, правових чи фізичних відносин. Відповідно до положень Цивільного кодексу РФ можна класифікувати об'єкти нерухомості так: Земельні ділянки. Ділянки надр. Відокремлені водні об'єкти. Ліси. Багаторічні насадження. Штучні споруди, нерозривно пов'язані із землею. Підприємства. Інше майно, що належить законом до нерухомого і підлягає державної реєстрації речових.
Об'єкти нерухомості можна класифікувати:
1. Природні (природні) об'єкти - земельну ділянку, ліс та багаторічні насадження, відокремлені водні об'єкти та ділянки надр. Ці об'єкти нерухомості називають ще й «нерухомістю за природою».
2. Штучні об'єкти (побудови):
а) житлова нерухомість – малоповерховий будинок (до трьох поверхів), багатоповерховий будинок (від 4 до 9 поверхів), будинок підвищеної поверховості (від 10 до 20 поверхів), висотний будинок (понад 20 поверхів). Об'єктом житлової нерухомості може бути кондомініум, секція (під'їзд), поверх у під'їзді, квартира, кімната, дачний будинок;
б) комерційна нерухомість – офіси, ресторани, магазини, готелі, гаражі для оренди, склади, будівлі та споруди, підприємства як майновий комплекс;
в) громадські (спеціальні) будівлі та споруди:
Лікувально-оздоровчі (лікарні, поліклініки, будинки для людей похилого віку та будинки дитини, санаторії, спортивні комплекси тощо);
Навчально-виховні (дитячі садки та ясла, школи, училища, технікуми, інститути, будинки дитячої творчості тощо);
Культурно-просвітницькі (музеї, виставкові комплекси, парки культури та відпочинку, будинки культури та театри, цирки, планетарії, зоопарки, ботанічні сади тощо);
Спеціальні будівлі та споруди – адміністративні (міліція, суд, прокуратура, органи влади), пам'ятники, меморіальні споруди, вокзали, порти тощо;
г) інженерні споруди- меліоративні споруди та дренаж, комплексна інженерна підготовка земельної ділянки під забудову.
Штучні об'єкти отримали назву – «нерухомість за законом», проте ця категорія нерухомості спирається на «нерухомість за природою». Штучні об'єкти можуть бути повністю побудовані та готові до експлуатації, можуть вимагати реконструкції або капітального ремонту, а також відноситься до незакінчених об'єктів будівництва (незавершення). До «незавершення» відносяться об'єкти, за якими в установленому порядку не оформлені документи про приймання об'єкта в експлуатацію. Об'єкти незавершеного будівництва можна розділити на дві групи: об'єкти, на яких ведуться роботи, та об'єкти, на яких з тих чи інших причин роботи припинено. Відповідно до чинного порядку розрізняють два види припинення робіт на об'єкті: консервацію та повне припинення будівництва. Вирішення питань про припинення будівництва приймає забудовник.
Земельні ділянки можуть бути подільними та неподільними. Ділянка називається поділеним, коли його можна розділити на частини та утворити самостійні земельні ділянки з дозволом цільового використання.
Що стосується об'єктів житлової нерухомості можливо кілька типологічних побудов. Наприклад, залежно від тривалості та характеру використання житла:
Первинне житло – місце постійного проживання;
Вторинне житло - заміське житло, яке використовується протягом обмеженого періоду часу;
Третинне житло – призначене для короткочасного проживання (готелі, мотелі тощо).
Щодо умов великих міст прийнято виділяти такі типологічні характеристики: Елітне житло. Житло підвищеної комфортності. Типове житло. Житло низьких споживчих якостей
Існує і класифікація об'єктів житлової нерухомості залежно від матеріалу зовнішніх стін будівлі, що застосовується: будинки з цегляними стінами; панельні будинки; монолітні будинки; дерев'яні будинки; будинку змішаного типу.
На думку Асаулова О.М. об'єкти нерухомості також можна класифікувати за статусом. За фізичним статусом виділяють: земельні ділянки; будівлі, будівлі, споруди; приміщення.
Більш детальна класифікація фонду об'єктів нерухомості за призначенням містить наступний перелік видів та підвидів об'єктів:
а) земельні ділянки у містах, селищах, інших населених пунктах:
Під житло (селитебна територія),
Під підприємства промисловості, транспорту, сфери послуг,
Під підприємства сільського господарства, оборони (нежитлова територія),
Під парки та озеленені простори, водні об'єкти (рекреаційна територія),
Під інженерну та транспортну інфраструктуру (територія загального призначення)
б) земельні ділянки поза поселеннями (міжселені території):
Під дачне та садово-городнє використання,
Під житлову забудову
Промислового та іншого спеціального призначення (промисловості, транспорту, енергетики, оборони та ін.),
Сільськогосподарського призначення,
Природоохоронного, природно-заповідного, оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного призначення,
Лісовий фонд, водний фонд,
Ділянки надр,
Землі резерву, призначення яких визначено
2) житло (житлові будівлі та приміщення):
Багатоквартирні житлові будинки, квартири в них та інші приміщення для постійного проживання (у будинках відпочинку, готелях, лікарнях, школах тощо)
Індивідуальні та двох-чотирьох сімейні малоповерхові житлові будинки (стара забудова та будинки традиційного типу - домоволодіння та нового типу – котеджі, таунхауси)
3) комерційна нерухомість:
Офісні будівлі та приміщення адміністративно-офісного призначення
Готелі, мотелі, будинки відпочинку
Магазини, торгові центри
Ресторани, кафе та ін.
Пункти побутового обслуговування, сервісу
4) промислова нерухомість:
Заводські та фабричні приміщення, будівлі та споруди виробничого призначення
Мости, трубопроводи, дороги, греблі та ін. інженерні споруди паркінги, гаражі
Склади, складські приміщення
5) нерухомість соціально-культурного призначення:
Будинки урядових та адміністративних установ
Культурно-оздоровчі, освітні, спортивні об'єкти
Релігійні об'єкти.
За видами власності об'єкти нерухомості поділяють на:
Приватні - перебувають у власності громадян та юридичних осіб, створених як приватні власники
Державні – що знаходяться у федеральній власності, власності суб'єктів федерації
Муніципальні - що знаходяться в муніципальної власності
Громадські – громадські об'єднання, що перебувають у власності
Колективні (змішані) – що знаходяться у спільній або частковій власності різних суб'єктів власності (приватної, державної, муніципальної, громадської).
За юридичним статусом об'єкти нерухомості поділяють, залежно від виду, на використовувані власником чи орендарем, приватизовані, придбані шляхом угоди купівлі-продажу, наслідування, дарування тощо.
Рис. 1.1 Загальна класифікація об'єктів нерухомості
Комерційна нерухомість у Росії стала формуватися лише з початком приватизації підприємств. Сектор комерційної нерухомості набагато менший, ніж житловий, тому і угод відповідно менше, хоча у всьому світі комерційна нерухомість є найпривабливішою. Слід зазначити, що у цьому секторі переважаючою формою угод є оренда.
Комерційна нерухомість може бути підрозділена на що приносить дохід - власне комерційну нерухомість і створює умови для його вилучення - індустріальну (промислову) нерухомість.
До нерухомості, що приносить прибуток, можна віднести:
1. Офісні приміщення. При класифікації офісних приміщень у кожному регіоні, муніципальному освіті приймаються різні чинники, якими приміщення належить до того чи іншого класу. Це можуть бути місце розташування, якість будівлі (рівень оздоблення, стан фасаду, центрального входу, наявність ліфтів), якість менеджменту ( керуюча компанія, наявність додаткових послуг для орендарів) та ін.
2. Готелі. Готельні проекти на сьогоднішній день у РФ є найскладнішими видами інвестування в доходну нерухомість. Будівництво нових чи реконструкція старих готелів найвищого класу, їх обладнання та експлуатаційні витрати вважаються досить ризикованим вкладенням грошей, т.к. витрати на такі проекти в кілька разів вищі за витрати на будівництво модних торгових комплексів або офісних центрів. Крім того, п'ятизіркові готелі мають дуже тривалі терміни окупності, тому російський ринокдохідної нерухомості тяжіє до готелів низького тарифу та нижчих капітальних вкладень.
На цей час, наприклад, готельний комплекс Санкт-Петербурга дуже різнорідний і включає понад 100 об'єктів різних категорій на 27 тисяч місць. Більшість цих готелів - невеликі. До більш менш помітним можна віднести 30 готелів, на частку яких припадає 55% загальної кількості готельних місць у місті. До великих готелів середнього рівня відносяться: "Прибалтійська", "Пулковська", "Москва", "Санкт-Петербург". У Петербурзі не вистачає готелів середнього рівня. До п'ятизіркових відносяться: гранд-готель «Європа» та «Невський Палас». Окупність інвестицій у будівництво готелів становить: за тризірковими – 8 років; за п'ятизірковими – не менше 13 – 15 років.
Ці та інші відомі, вдало розташовані готелі мають кафе, ресторани та бари, обладнані місця для відпочинку, казино тощо. Менш популярні готелі менших розмірів, розташовані не в таких престижних районах, як правило, надають житло та обслуговування. високої якостіта мають своїх клієнтів.
3. Гаражі-стоянки (автопаркінги) як комерційна нерухомість у країні практично не розвиваються, хоча перспективи є. Адже на кожну тисячу мешканців відповідно до норм потрібно близько 150 паркових місць.
Нині менше 60 % парку легкових автомобілів мають місця постійного зберігання, їх лише 2% розташовуються у підземних гаражах, хоча потреба у яких дуже висока. Через високу вартість машиномісця (4-6 тис. дол. США, а в центрі міста ціни доходять до 10 - 12 тис. дол. США) масового будівництва автопаркінгів не спостерігається. У розрахунку на масового клієнта вартість одного машиномісця повинна бути в межах 2 - 3 тис. дол. США, тобто. становитиме близько 30% від вартості автомобіля. Зазначимо, що переоформити одномісний гараж-бокс нині дуже складно, т.к. ГУ "Міське бюро реєстрації прав на нерухомість" (ГУ ГБР) оформленням гаражів не займається. Для вирішення цієї проблеми необхідно створити єдину систему реєстрації прав власності на гаражі різних типів.
4. Магазини та торгові комплекси. Як показав досвід великих міст Європи, хорошими умовами для розташування багатофункціональних торгових центрів(МТЦ) є: перетин великих автотранспортних магістралей, безпосередня близькість станцій метро і зупинок наземного транспорту. Найчастіше подібні центри опиняються в «спальних» районах, або за містом, фактично на пустирі, біля великої магістралі. У США МТЦ («MALL»), як правило, розташовані за межею міста, що можна пояснити певною кількістю автотранспортних засобів на душу населення, чисельністю населення міст та іншими факторами. -плануванні, проектуванні та просуванні, так і при будівництві та експлуатації торгового центру, наприклад, різними будуть кількість паркувальних місць, наявність та параметри зон відпочинку та розваг, супутніх побутових послуг та ін.
До факторів, що спричиняють успіх, можна віднести:
Правильно обране розташування;
Складання функціонального рішення та накопичення – потреби потенційних відвідувачів;
Правильно складений прогноз розвитку території, що прилягає до ділянки забудови (на 5-10 років);
Загальна атмосфера МТЦ, що досягається у процесі проектування та дизайнерських розробок;
Чітко опрацьований підбір орендарів;
Правильно обрана керуюча компанія.
Для торгових комплексів особливо потрібне, крім перелічених факторів, також надання сервісних послуг своїм орендарям (наприклад, постійне прибирання території, ремонтна служба терезів, цілодобова охорона, пресування картону та ін.).
Не слід вважати, що розвиток функціональних торгових центрів - це винахід Заходу. Загальновідомо, що розглянута традиція розвитку великих торгових приміщень, пасажів, дворів, де «кожний» відвідувач міг би придбати все, що завгодно, відповідно до потреб і доходу, куди можна було б прийти «на інших подивитися і показати», йде. корінням у минуле.
Регіони країни знаходяться у різних економічних умовта розвиваються за своїми складними законами, тому в сучасній Росії процес появи нових або модернізація старих торгових центрів неоднорідний. Лідирує в цьому процесі Москва як світовий мегаполіс, що існує в порівнянні з іншими містами Росії в режимі найбільшого інвестиційного сприяння.
Проблеми, що викликають дефіцит ліквідних і перспективних для інвестування об'єктів торговельної нерухомості в більшості міст Росії аналогічні і пов'язані, перш за все, зі структурою нежитлового фонду, що склався в дореформений період:
Під дохідне підприємництво відводиться мінімальна частка нежитлових приміщень, значну частину яких займають різні організації;
Незадовільна локація багатьох об'єктів, що функціонально придатні для комерційного використання, не дозволяє їх розвивати;
У великих індустріальних містах у структурі нежитлового фонду надмірно висока частка промислової нерухомості, перепрофілювання якої потребує значних інвестицій та часто утруднене через неясний правовий статус;
Більшість нежитлового фонду перебуває у незадовільному технічному стані;
У більшості міст інвестиційна активність зосереджена переважно у центрі міста.
На даний час найбільшим попитом користуються магазини площею 100 – 200 кв. м., далі, за спаданням - менше 100 кв. м. і в діапазоні 200 – 400 кв. м. Площі понад 500 кв. м менш потрібні. Серед головних вимог орендарів – вітринні вікна та наявність паркування.
5. Промислова (індустріальна) нерухомість у Росії перебуває у початковій стадії розвитку, хоча у Останнім часомпо більшості об'єктів приватизації відбувається визначення власника. Перш ніж укладати угоду, необхідно провести всебічний аналіз документів, що встановлюють право, щоб переконатися в безперечності прав продавця на запропонований об'єкт, можливості його законного відчуження і прав нового власника на використання цього об'єкта за передбачуваним призначенням. З розвитком процесу формування реального власника обсяг угод у цій сфері збільшуватиметься. Але це один бік питання. З іншого боку мало не в кожному місті країни можна спостерігати порожні корпуси заводів і фабрик в 5 - 8 поверхів зі застарілими і (або) непридатними інженерними мережами і вибитими шибками вікон. Вони стоять і знаходять ефективного власника. Причин кілька:
Промислова забудова 60 – 80 гг. не відповідає вимогам сучасних технологій, А реконструкція потребує великих капітальних вкладень.
В даний час основний споживач промислової нерухомості - малі підприємства, що вимагають для свого розвитку об'єкти нерухомості певної специфіки: високі потужності, наявність залізничних під'їзних колій, одноповерхові та бажано окремі будівлі, що мають автономні комунікації.
Як правило, вимоги потенційних орендарів завищені та не відповідають пропонованим промисловим об'єктам.
Власники промислової нерухомості пропонують на ринок об'єкти, що перебувають у жалюгідному стані, і при цьому встановлюють завищені ціни.
Більш-менш повна і точна інформація про промислову нерухомість, її правовий статус, розміри, стан і т.д. відсутній.
Все це надає ринку промислової нерухомості стихійного та непередбачуваного характеру.
Офісні будівлі можуть належати різним класам. Віднесення до того чи іншого класу залежить від низки критеріїв:
1. Високоякісне стандартне оздоблення, сучасні системи інженерного обладнання будівлі, включаючи BMS (Система Управління Будівлею);
2. Професійне керування будинком;
3. Гарне розташування будівлі в межах офісного району, зручний під'їзд та транспортне сполучення;
4. Система кондиціювання: не нижче двотрубної, або відповідний їй аналог;
5. Підвісні стелі;
6. Висота від підлоги до підвісної стеліу середньому 2.7 м;
7. Ефективне відкрите планування поверху (конструкція з несучими колонами);
8. Трисекційний короб для електричного, телефонного та комп'ютерного кабелів, або фальшпідлога (або можливість його встановлення);
9. Сучасні, високоякісні вікна, їхнє раціональне розташування;
10. Сучасні високошвидкісні ліфти з періодом очікування трохи більше 30 секунд;
11. Підземне паркування;
12. Якісні матеріали, використані для обробки приміщень загального користування;
13. Співвідношення паркувальних місць (наземних та підземних) не менше 1 місця на 100 кв. м. площі будівлі, що орендується;
14. Фактор втрат (співвідношення використовуваної та орендованої площ) не більше 12%;
15. Якісний провайдер телекомунікаційних послуг у приміщенні;
16. Два незалежні джерела електропостачання або наявність джерела безперебійного живлення; (потужність електропостачання для низьковольтних мереж орендаря має бути не менше 50 Вт на 1 кв.м. корисної площі + 20 Вт, що додатково виділені для освітлення);
17. Допустиме навантаженняна міжповерхові перекриття: 400-450 кг на 1 кв.
18. Сучасні системи безпеки та контролю доступу до будівлі;
19. Кафетерій/їдальня для співробітників та інші зручності;
20. Глибина поверху від вікна до вікна трохи більше 18-20 метрів.
Офісна будівля класу А повинна відповідати або перевищувати встановлений мінімум у 16 з 20 стандартних критеріїв, офісна будівля класу В повинна відповідати не менше ніж 10 з 20 наведених критеріїв. Офісна будівля класу С відповідає менш ніж 8-ми з 20-ти наведених критеріїв.
Життєвий цикл- Це закінчена послідовність процесів існування нерухомості від введення в експлуатацію (від створення) до припинення.
У теорії та практиці розрізняють п'ять видів циклів:
Ø життєвий цикл підприємства як майнового комплексу;
Ø життєвий цикл виду бізнесу;
Ø діловий цикл;
Ø життєвий цикл нерухомості (товару) як фізичного
об'єкта;
Ø зразковий життєвий цикл нерухомості як об'єкта власності.
Деякі вчені економісти вважають, що нерухомість як товар є свого роду «живим організмом», що розвивається, як відомо, у такому порядку: задум – народження – зрілість – старіння та смерть. За аналогією розрізняють такі етапи життєвого циклу об'єкта нерухомості:
Ø передінвестиційний (початковий) етап проекту (концепція, планування, проектування та ін.),
Ø етап реалізації проекту (будівництво, монтаж обладнання),
Ø етап експлуатації об'єкта (фаза виведення ринку, зростання, зрілості, насичення)
Ø етап ліквідації (занепаду).
За допомогою теорії життєвого циклу можна частково прогнозувати ситуацію, але не у разі складання прогнозної моделі, тому що в цьому випадку підприємство може втратити маркетингову підтримку.
Оцінка ефективності функціонування будь-якого об'єкта нерухомості (будується або оновлюється) передбачає розгляд його протягом усього життєвого циклу. Життєвий цикл об'єкта від моменту техніко-економічного обґрунтування до моменту фізичного чи морального старіння можна поділити на три періоди:
I. Будівництво (передінвестиційна та інвестиційна фази);
ІІ. Експлуатація до моменту повної окупності (підприємницька фаза проекту);
ІІІ. III. Експлуатація при подальшому напрацюванні результатів на вкладені інвестиції (інновації, закриття об'єкта).
На рис. 2.1. схематично представлено життєвий цикл об'єкта нерухомості.
Рис. 2.1. Етапи життєвого циклу об'єкту нерухомості
Значною мірою визначальним ефективність функціонування об'єкта є період. Цей етап особливо складний, він складається з численних складових, а саме: аналіз умов для здійснення первісного задуму, розробка концепції проекту, оцінка його життєздатності, вибір та узгодження місця розміщення об'єкта, екологічне обґрунтування, експертизи, розробка ТЕО, отримання дозволу на будівництво, створення тимчасової будівельної інфраструктури, створення чи оновлення об'єкта, введення його в експлуатацію.
Другий період включає освоєння потужностей, експлуатацію об'єкта за стабільних параметрів його проектних потужностей. Розглядаючи характер кривої ОА,А 2 А 3 А 4 , що відображає зміну в часі вартісних характеристик будівництва та експлуатації об'єкта, ми бачимо, що на першому етапі життєвого циклу крива ОА падає і відповідає витратам інвестора на створення або оновлення об'єкта нерухомості. Точка А відповідає загальному обсягу інвестицій. Оскільки найважливішим принципом відтворення об'єкта в динаміці є цілісність циклу та його розвиток у часі, всі види витрат та результатів відкладаються по осі t. Для аналізу життєвого циклу об'єкта слід використовувати кілька значень фаз, що характеризують відрізки часу прояву критичних точок від двох значень життєвого циклу. Такою ключовою точкою вважається час введення об'єкта в експлуатацію А, стосовно неї визначаються фази: tt – підготовка та зведення об'єкта, t 2 – освоєння потужності (термін окупності), t 3 – початок отримання прибутку (досягнення запланованого рівня собівартості, повернення вкладених інвестицій в період освоєння), t 4 - початок морального та фізичного зносу об'єкта. Особливо важливими є фази, що характеризують час створення (оновлення) об'єкта та час його життя в період експлуатації. Визначаючи співвідношення різних фаз, можна отримати порівняльну ефективність періодів життєвого циклу об'єкта нерухомості, здійснити аналіз витрат та результатів діяльності підрядника та замовника. На етапі життєвого циклу об'єкта А 2 , А 4 настає період наступного напрацювання вкладення інвестицій.
Теоретично, третій період може тривати досить довго. Обмеженням доцільності експлуатації об'єкта є додаткові витрати на усунення фізичного та морального зношування.
У таблиці 2.1 представлена тривалість першого періоду життєвого циклу різних видівпроектів.
1.4. Життєвий цикл об'єктів нерухомості
Життєвий циклоб'єкта нерухомості як фізичного об'єкта – це послідовність процесів існування об'єкта нерухомості від задуму до ліквідації (утилізації). Життєвий цикл матеріальних об'єктів складається з наступних етапів: задум – народження – зрілість – старіння – смерть.
Стадії життєвого циклу об'єкта нерухомості називаються інакше: передпроектна – проектна – будівництва – експлуатації – закриття.
1. Передпроектна(початкова)стадіявключає аналіз ринку нерухомості, вибір об'єкта нерухомості, формування стратегії проекту, інвестиційний аналіз, оформлення вихідно-дозвільної документації, залучення кредитних інвестиційних коштів.
2. Стадія проектуваннявключає розробку фінансової схеми, організацію фінансування, вибір архітектурно-інженерної групи, керівництво проектуванням.
Основні завдання цього періоду – скорочення тривалості стадій, підвищення споживчих якостей об'єктів нерухомості та найголовніше – мінімізація експлуатаційних витратусім стадіях життєвого циклу.
Вочевидь, що у перших двох стадіях прибуток не утворюється, оскільки вони мають мотиваційний характер.
3. Стадія будівництваполягає у виборі підрядника, координації ведення будівельних робітта контролю якості будівництва, кошторисів витрат та витрат. На цій стадії з'являються реальні свідчення відповідності об'єкта, що будується вимогам сегмента ринку нерухомості, зумовлені логікою життєвого циклу. У цей час вирішуються завдання збільшення частки вкладень потенційних споживачів, оскільки зростання обсягу пропозицій та прибутку свідчить про досить широке ринкове визнання.
4. Стадія експлуатаціїоб'єкта нерухомості передбачає обслуговування та ремонт об'єктів та їх реконструкцію. Експлуатація об'єктів нерухомості включає: експлуатацію та ремонт обладнання та приміщень, матеріальний облік, протипожежну охорону та техніку безпеки, управління комунікаціями, утилізацію та переробку відходів, зміни та перебудови, усунення аварійних ситуацій та охорону об'єкта.
Реконструкціяоб'єктів нерухомості - докорінна перебудова, переробка з метою удосконалення комплексу організаційних та технічних заходів, спрямованих на усунення морального та фізичного зносу об'єктів нерухомості в цілому або окремих їх елементів та систем.
Обслуговування- роботи, що виконуються для забезпечення нормативного терміну експлуатації об'єктів нерухомості; вони не ведуть до збільшення його вартості, але запобігають занепаду та виходу з ладу окремих елементів. Мета обслуговування – забезпечити використання об'єкта за прямим призначенням.
Ремонт –роботи з усунення пошкоджень (зношеності) об'єкта нерухомості з метою відновлення нормального експлуатаційного стану. Ремонтні роботи діляться на дрібні та великі. Дрібний ремонт тривалістю 1-2 дні не продовжує термін служби об'єкта і не збільшує його вартості. Великий ремонт (більше 2 днів) продовжує термін служби об'єкта нерухомості, але не збільшує його вартість.
Заміна- Це процес заміщення непридатних або морально застарілих компонентів основних фондів, що входять до складу об'єкта нерухомості, аналогічною одиницею.
5. Стадія закриття об'єкту- Повна ліквідація його первісних та набутих функцій, результат - або знос, або якісно новий розвиток. На цій стадії потрібні значні витрати на ліквідацію, що є результатом володіння об'єктом нерухомості. Якщо об'єкт нерухомості отримує новий якісний розвиток, витрати на зміну відносяться до витрат володіння з розрахунку на нову функцію.
Аналогічно життєвому циклу об'єктів нерухомості можна розбити на стадії життєвий цикл майнового комплексу:
1. Формуваннямайнового комплексу (нормативне оформлення результатів угод з об'єктами нерухомості та прав на них: купівля-продаж, внесок у статутний капітал, оренда, лізинг).
2. Розвитокмайнового комплексу (нове будівництво, прийом на баланс).
3. Ліквідаціямайнового комплексу – торги та інші механізми продажу майна (у тому числі й нерухомого) організації-банкруту відповідно до нормативно-правових положень конкурсного виробництва.
Життєвий циклоб'єктів нерухомості як власності з погляду власника повторюється багаторазово, з кожним новим власником, аж до закінчення терміну економічного чи фізичного життя об'єкта. Виходячи з триєдності категорій – матеріальної (фізичної), правової (юридичної) та економічної – життєвий цикл об'єкта нерухомості можна розділити на три етапи (рис. 1.4). Кожен етап включає певні заходи та дії власника.
Рис. 1.4. Етапи існування об'єкту нерухомості
Життєвий цикл об'єкта нерухомості підпорядковується певним закономірностям та включає термін економічного та фізичного життя (рис. 1.5):
1. Термін економічного життявизначає період часу, протягом якого об'єкт може бути використаний як джерело прибутку, і закінчується, коли вироблені поліпшення перестають робити внесок у вартість об'єкта.
2. Типовий термін фізичного життя – період реального існування об'єкта нерухомості у функціонально придатному стані до його знесення. Визначається нормативними документами.
Фізичний та економічний термін життя об'єктів нерухомості мають об'єктивний характер, який можна регулювати, але не можна скасувати.
3. Час життя- Відрізок часу, коли об'єкт існує і в ньому можна жити або працювати.
Рис. 1.5. Термін життя будівлі або споруди
З погляду періоду життя об'єкта нерухомості виділяють такі терміни:
1. Ефективний вік, що відображає вік об'єкта залежно від зовнішнього вигляду та технічного стану.
2. Хронологічний(фактичний) вік, Що відповідає періоду перебування об'єкта в експлуатації з моменту його введення.
3.Термін економічного життя, що залишився, що використовується для оцінки об'єкта експертом-оцінювачем та складовий період від дати оцінки до закінчення економічного життя об'єкта.
Докладніше див. Асаул А. н., Абаєв Х. С., Молчанов Ю. А./ Управління, експлуатація та розвиток майнових комплексів. - СПб.: Гуманістика, 2007. - 240 с.
| Попередня |